Olet varmaankin saanut jo tutun valkovihreän kirjekuoren postissa, tuon joka vuotisen arjen ilahduttajamme? Niinpä — verottajan kirje saapui! Veroilmoituksen tekemisen aikarajat lähestyvät ja monille pelkkä ajatuskin sen täyttämisestä aiheuttaa harmaita hiuksia. Myös meidän asuntosijoittajien on nyt viimeistään aika kaivaa laskin kaapista ja aloittaa tärkeiden laskutoimitusten työstäminen verottajaa varten.

Miten asuntosijoittajaa verotetaan ja millaisia asioita veroista voi vähentää? Kokoan tähän artikkeliin muutamia täsmätietoja veroilmoituksen tekemisen tueksi ja vinkkejä siihen, miten jo vuoden aikana voit varmistaa, että veroilmoituksen tekeminen sujuu kuin tanssien!

Asuntosijoittamisesta saatu tulo on pääomatuloa

Asuntosijoittaminen on toimintaa, josta saadusta tulosta yksityishenkilö maksaa pääomatuloveroa. Pääomatulovero on yksityishenkilön osalta 30 % aina 30 000 euroon asti ja 34 % tätä ylittävästä tulosta. (Jos asuntosijoittamista tekee osakeyhtiön kautta, yrityksen nettotuloa verotetaan 20 prosentin mukaan.)

Mitä pääomatulo siis tarkoittaa ja miten se eroaa tavallisesta ansiotulosta?

Pääomatuloa on kaikki sellainen tulo, joka kertyy pääoman, eli varallisuuden omistamisesta. Suomen tuloverolain mukaan pääomatuloa on omaisuudesta saatu tuotto, omaisuuden luovutuksesta/myymisestä saatu voitto ja muu sellainen tulo, jota varallisuuden omistaminen on kerryttänyt.

Asuntosijoittamisesta saatava vuokratulo kuuluu pääomatuloihin. Muita pääomatulolähteitä ovat mm. osakkeista saatavat osingot, metsäsijoitusten tuotot, säästöille kertynyt korko tai myydystä varallisuudesta saatava myyntivoitto.

Ansiotuloa puolestaan voi olla esimerkiksi työstä saatava tulo ja luontoisedut, sosiaalietuudet, apurahat tai eläketulot. Näitä verotetaan progressiivisesti, eli mitä suuremmat tulot, sen korkeampi verotus on.

Miten asuntosijoittajan verotus toimii?

Onko siis niin, että yksityisenä asuntosijoittajana maksan 30 % koko vuokrasummasta, jonka saan vuokralaiselta kuukausittain? Jos saan 1000 euroa vuokraa, maksanko siis 300 euroa tästä suoraan verottajalle?

Verottaja ei suinkaan vaadi sinua maksamaan veroa kaikesta vuokratulosta ilman, että saat vähentää tuloistasi sijoituksesi kuluja. Verottaja sallii monenlaisia vähennyksiä, joista alla esimerkkejä:

  • Tulonhankkimislainan kulut, eli lainan korko ja muut mahdolliset kulut (kuten toimituskulut)
  • Hoitovastike
  • Rahoitusvastike, jos se on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa
  • Remonttikulut (huom: voit vähentää vuosikorjaus- ja perusparannuskulut, jos asunto on remontin aikaan vuokralla. Remonttikuluja ei voi vähentää, jos remontti tehdään heti asunnon hankittuasi, ennen kuin olet vuokrannut sitä.)
  • Asunnon vesimaksut
  • Kalustetun asunnon vuokraus: jos vuokraat kalustettua asuntoa, voit tehdä huoneistokohtaisen vähennyksen verotuksessa. Kalustetusta yksiöstä voit vähentää 40 Eur kuukaudessa ja suuremmasta asunnosta 60 Eur kuukaudessa.
  • Irtaimen omaisuuden hankinta
  • Vuokranantajan vakuutukset
  • Vuokraustoiminnan tappiot
  • Vuokraustoimintaan liittyvät kulut (esim. vuokravälittäjän kulut, luottotarkistukset, vuokrailmoitukset)
  • Muut sijoitustoimintaan liittyvät muut kulut, kuten matkat vuokraustoimintaan liittyen, aiheeseen liittyvät valmennukset tai vaikkapa isännöitsijätodistuksen tilaaminen

Tarkkana remonttien kanssa

Remonttien verovähennysten kanssa kannattaa olla tarkkana. Remontin ajoituksella on väliä verotuksen kannalta, koska remonttikuluja ei voi vähentää, jos asunto on juuri hankittu ja asunnolla ei ole vielä remontin aikaan vuokralaista/vuokrasuhdetta. Jos siis teet remontin ennen kuin vuokraat asunnon, remonttikuluja ei voi vähentää vuokratulosta, vaan sinulla on oikeus vähentää kulut vasta mahdollisesta asunnon myyntivaiheessa, mahdollisesta myyntivoitosta.

Kun teet remonttia, ole myös tarkkana siitä teetkö vuosikorjausta vai perusparannusta, koska nämä erilaiset remontit vähennetään veroista eri tavoin. Vuosikorjausmenot tarkoittavat niitä toimenpiteitä, joilla asunto huolletaan takaisin entiseen kuntoonsa (esimerkiksi seinien maalaaminen, lattian uudistaminen tai keittiön kaappien vaihto). Vuosikorjauksen menot voit vähentää kuluvan vuoden vuokratulon verotuksesta.

Perusparannus taas tarkoittaa sellaista remonttia, jonka avulla asunnon tasoa nostetaan (esimerkiksi laajennus, kylpyhuoneen uudistus ym. menevät tähän kategoriaan). Näitä kuluja et voi vähentää kuluvan vuoden verotuksesta, vaan voit vähentää ne vasta asunnon myyntivoitosta. Vuokranantajan vaatimuksesta perusparannuksen kulut voidaan myös vähentää tasapoistoina 10 vuoden aikana. Tämä tarkoittaa sitä, että remonttikulut jaetaan tasaisesti kymmenelle vuodelle ja vähennetään tasaisesti vuosittain.

Esimerkki

Lasketaanpa skenaario, jossa asuntosijoittajalla on yksi kalustettu sijoitusasunto (kolmio), josta hän perii vuokralaiseltaan 1000 euroa vuokraa per kuukausi. Paljonko hänen tulisi maksaa pääomatuloveroa tästä vuokratulosta vuodessa?

Vuokratulo vuodessa: 12 000 euroa (1000 euroa kuukaudessa)

Verovähennyskelpoiset kulut: 8660 euroa vuodessa, joka muodostuu seuraavista kuluista:

  • Sijoituslainan korko: 600 euroa (50 euroa kuukaudessa)
  • Hoitovastike: 3 600 euroa (300 euroa kuukaudessa)
  • Vesimaksu: 240 euroa (20 euroa kuukaudessa)
  • Rahoitusvastike (tuloutettu): 1 200 euroa (100 euroa kuukaudessa)
  • Vähennys kalusteista: 720 euroa (60 euroa kuukaudessa)
  • Asunnon vuosikorjaukseen: 800 euroa (kertasumma)
  • Vuokranantajan vakuutus: 300 euroa vuodessa
  • Vuokravälittäjän palvelu: 1 000 euroa (kertasumma)
  • Sijoitustoimintaan liittyvät matkakulut: 200 euroa

Vähennysten jälkeen verotettavaa tuloa jää jäljelle: 3340 euroa. Tästä summasta verottajalle on maksettava 30 %, eli 1002 euroa.

Pidä langat käsissäsi vuoden aikana ja veroilmoitus sujuu kuin tanssien!

Kun asuntosijoitusportfolio kasvaa, on entistäkin tärkeämpää pitää tarkkaa kirjaa sijoitusasuntojen tuloista ja menoista esimerkiksi excel-taulukon avulla.

Suosittelen pitämään kirjaa jokaisesta sijoitusasunnosta erikseen ja ryhmittelemään kerättävä data verottajan kysymysten mukaan. Joka kerta, kun kohdallesi tulee kulu (esim. asunnon peruskorjaukseen liittyvä tai vaikkapa vuokralaisen luottotietojen tarkistuksen kulut), kirjaa se samantien ylös ja arkistoi kuitit. Reagoi myös heti muutoksiin: Jos esimerkiksi vastikelaskuun tulee muutos, kirjaa se samantien ylös. Älä jätä mitään lojumaan sähköpostiisi, koska niitä on haastava löytää sähköpostitulvasta enää kuukausien päästä. Kun olet pitänyt langat hyvin hyppysissäsi koko vuoden ajan, toukokuussa sinulla on kaikesta merkintä muistiinpanoissasi ja veroilmoituksen täyttäminen sujuu nopeasti — ja täysin ilman harmaita hiuksia!

Lue myös artikkelini: Asuntosijoittamisen matematiikan perusteet

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!