Asuntosijoittamisessa ei ole yhtä ainoaa oikeaa strategiaa. Toiselle sijoittajalle joku kohde voi olla todellinen helmi, kun toinen ei missään nimessä sijoittaisi siihen. Onkin siis tärkeää miettiä, mikä on se oma strategia, jonka mukaan etsii sopivia kohteita omaan sijoitussalkkuunsa.

Tässä kirjoituksessa avaan asuntosijoittamisen erilaisia strategioita. Toivon kirjoituksen valaisevan sitä tosiasiaa, että ei ole yhtä ja oikeaa tapaa tehdä asuntosijoittamista. Lisäksi haluan auttaa löytämään sinulle sopivan tavan.

Kassavirtasijoittaminen

Kassavirtaperusteinen asuntosijoittaminen on varmasti yksi yleisimpiä asuntosijoittamisen strategioita.

Kassavirtaperusteisesti sijoittavat laskevat kohteen numerot niin, että asunnosta saatava vuokratulo riittää kattamaan menot. Silloin on tärkeää, että kassavirta on positiivinen eikä mene miinuksen puolelle.

Kassavirtasijoittamisessa tärkeintä on, että kassavirta on riittävä eli rahaa tulee kassaan enemmän kuin sieltä lähtee pois.

Riittävän kassavirran laskemisessa saattaa olla pieniä eroja. Jotkut laskevat, riittääkö vuokra kattamaan lainanlyhennyksen sekä yhtiövastikkeen, osa laskee vielä mukaan pääomaverot.

Itse olen lähtökohtaisesti laskenut, että vuokra kattaa lainanlyhennyksen sekä yhtiövastikkeen. Yhdessä kohteessa vuokra kattaa myös kokonaisuudessaan pääomaverot, mutta kahdessa muussa pääomaverot mukaan laskettuna kassavirta menee muutaman kympin miinukselle.

Tämän olen kuitenkin hyväksynyt, koska olemme avomiehen kanssa sijoittaneet 100-prosenttisella velkavivulla, jolloin on haastavampaa löytää kohteita, joissa tulot kattaisivat kaikki menot.

100-prosenttinen velkavipu tarkoittaa sitä, että asunto on hankittu kokonaan velalla, jolloin lainanhoitokulut ovat luonnollisesti suuremmat kuin silloin, jos olisimme itse sijoittaneet omaa rahaa esimerkiksi 30 prosenttia ja ottaneet velkaa vain 70 prosenttia asunnon hinnasta.

Jos haluat oppia lisää asuntosijoittamisen matematiikasta, kuten esimerkiksi miten vuokratuotto ja positiivinen kassavirta lasketaan, suosittelen lukemaan Niinan kirjoituksen aiheesta.

Arvonnousu sijoittamisen strategiana

Kassavirtasijoittamisen sijaan jotkut sijoittavat enemmänkin arvonnousu mielessä. Silloin tavoitteena on, että asunnon arvo nousee, jolloin sillä tehdään tulosta.

Arvonnousu mielessä sijoittava voi kestää hieman heikompaa kassavirtaa, koska uskoo ison osan tulosta tulevan asunnon arvonnousun myötä.

Helsingin keskustaan sijoittavat ovat puhuneet arvonnousun puolesta, koska jos historiaa on uskominen, asuntojen arvot tosiaan nousevat mukavaa vauhtia. Tällaisilla alueilla sijoittajat voivat kestää jopa negatiivista kassavirtaa, koska suuri osa tuotosta tulee arvonnousun kautta.

Arvonnousun perusteella sijoittavat etsivät myös kehittyviä paikkakuntia ja erityisiä alueita, joilla on potentiaalia nostaa tulevaisuudessa arvoaan.

Jos esimerkiksi on tiedossa, että metrolinja laajenee jollekin tietylle alueelle kymmenen vuoden päästä, on sieltä nyt mahdollisesti järkevää ostaa asunto, koska on todennäköistä, että alueen arvo nousee metrolinjan valmistumisen myötä.

Itse en ole sijoittanut arvonnousu mielessä, mutta olen ollut hyvin tarkka siitä, että sijoitan vain paikkoihin, joissa asuntojen arvo pysyy vähintäänkin samana tai ehkä nousee. Lisäksi jälleenmyynnin on oltava helppoa. Sijainnilla on siis iso merkitys kassavirran lisäksi.

Flippaaminen ja asunnon remontointi arvonnousu mielessä

Flippaaminen on asuntosijoittamisen muoto, jossa asuntoa ei ole tarkoitus laittaa vuokralle, vaan asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään voitolla.

Flippaaminen saattaa kuulostaa helpommalta kuin mitä se on. Flippaamisen onnistumisen kannalta on erityisen tärkeää, että tietää, mitä asunnosta kannattaa maksaa. Täytyy myös osata laskea remontointibudjetti hyvin tarkkaan sekä tietää asunnon mahdollinen myyntihinta remontin jälkeen.

Edellä mainittujen lisäksi on hyvin tärkeää tuntea alue sekä miettiä mahdollinen kohderyhmä, jolle asuntoa on remontoimassa ja myymässä. Olisi myös hyvä, jos vasara yhtään pysyy omassa kädessä, sillä remontoinnin kustannukset nousevat aika korkeiksi, jos kaikesta pitää maksaa ammattilaiselle.

Flippaamisessa tarvitaan myös hyvää silmää remontille ja tietämystä siitä, mitä kannattaa remontoida sekä mihin on tärkeää panostaa ja mihin välttämättä ei.

Flippaamisella tuoton tekeminen on viime vuosina ollut haastavaa, koska asuntomarkkinoilla on ollut tunkua ja asuntojen hinnat ovat olleet nousussa.

Sijoitusasunnon remontointi arvonnousua varten

Flippaamisessa tarkoitus ei ole jättää asuntoa vuokralle. Remontointi voi kuitenkin myös olla hyvinkin fiksu veto, vaikka asunto olisikin tarkoitus laittaa vuokralle.

Remontin ei tarvitse olla aina isolla budjetilla tehty täysremontti. Sen sijaan se voi olla pienellä budjetilla tehty pinremontti, jossa ehostetaan asuntoa maalaamalla seinät sekä esimerkiksi vanhat keittiönkaapit.

Remontoimalla voi nostaa asunnon arvoa, mikä helpottaa esimerkiksi lainan saantia seuraavaa sijoitusasuntoa varten. Asunnon remontti usein myös nostaa vuokratasoa ja parantaa asunnon vuokrattavuutta.

Meidän tavoitteena on ollut nimenomaan löytää kohteita, joiden arvoa voimme nostaa remontoimalla. Yhteen asuntoon olemme tehneet pienen pintaremontin ja toisen asunnon olemme remontoineet lähes kokonaan.

Omista sijoitusasuntojen remonteista tulen kirjoittamaan myöhemmin lisää. Kerron millaisia remontteja olemme tehneet, miksi ja millaisella budjetilla sekä tietenkin millaista arvonnousua olemme remonteilla saaneet.

Yksiö, kaksio vai peräti kolmio? Minkä kokoisiin asuntoihin olisi kannattavaa sijoittaa?

Yksiöt ovat olleet kovassa huudossa viime vuosina asuntosijoittajien keskuudessa. Yksiöiden suosioon on varmasti monia syitä, mutta samaan aikaan myös kaksioissa ja isommissa asunnoissa voisi mahdollisesti piillä potentiaalia.

Yksiöiden suosion syyn takana on varmasti se fakta, että suurin osa vuokralla asuvista on yksineläjiä. Tämän takia pienille asunnoille on kysyntää. Lisäksi yksiöiden hankintahinta on luonnollisestikin edullisempi kuin vastaavakuntoisen ja samalta sijainnilta olevan kaksion.

Monesti sijoittajat joutuvat myös punnitsemaan mahdollisten tulevien taloyhtiöiden remonttien kustannuksia. Koska kustannuksien suuruus määräytyy neliöiden mukaan, ovat yksiöiden kustannukset huomattavasti pienemmät kuin isompien asuntojen.

Näen kuitenkin myös potentiaalia isompien asuntojen kohdalla, koska markkinat ovat nimenomaan kuumentuneet pienten asuntojen kohdalla. Yksiön näytössä on saattanut olla toistakymmentä katsojaa, kun taas kolmiot liikkuvat hitaasti ja niitä on myös vähän tarjolla vuokralle.

Yksiöissä vuokralaisten vaihtuvuus on melko suurta, kun taas isompiin asuntoihin voisi löytää pysyvämpiä vuokralaisia, joilla ei ole halua tai mahdollisuutta ostaa omaa asuntoa.

Tiedän useampia perheitä, jotka haluavat nimenomaan asua vuokralla tai jotka eivät saa lainaa ja joilla on ollut haasteita löytää kivaa kolmiota tai neliötä. Tarjolla on ollut lähinnä ei niin viihtyisiä kerrostaloasuntoja, kun nimenomaan haluttaisiin etsiä pitkäaikaista viihtyisää kotia.

Oma strategia kannattaa miettiä siis hieman myös paikkakunnan tarjonnan ja kysynnän mukaan, eikä sokeasti vain ostaa sellaisia asuntoja, joita kaikki muutkin sijoittajat haluavat.

Mieti oma strategia kuntoon

Strategioita on siis monenlaisia, eikä ole yhtä oikeaa. Kannattaa miettiä, millaisella strategialla haluaa itse lähteä asuntosijoittajaksi, jolloin sopivan kohteen etsiminen on helpompaa eikä tule ostettua tunteella.

Edellä mainittujen kriteerien lisäksi kannattaa miettiä, haluaako asuntosalkkuunsa uudiskohteita, vanhempia kohteita vai mahdollisesti molempia. Myös jonkinlainen tavoite vuokratuotolle olisi hyvä päättää, jolloin pystyy nopeasti laskemaan, täsmäävätkö kohteen vaatimukset, ja tietää, mitä voisi asunnosta tarjota.

Strategia voi myös muuttua kokemuksen myötä sekä markkinoiden muuttuessa, joten kiveen hakattua suunnitelmaa ei kannata tai tarvitsekaan tehdä.

Oma ensimmäinen kohde tuli ostettua myös hieman tunteella, koska kyseessä oli tuttu taloyhtiö ja oli kova halu päästä jo ostamaan se ensimmäinen sijoitusasunto. Usein sitä sanotaankin, että se ensimmäinen sijoitus ei ole se paras, mutta jostain on aina aloitettava 😉

  • Johanna