”En voi alkaa sijoittamaan asuntoihin, koska minulla ei ole tarpeeksi laskupäätä siihen”, huudahti kaverini, kun ehdotin hänelle asuntosijoittajaksi ryhtymistä.  Vastaukseni oli napakka: ”Oletko suoriutunut peruskoulusta läpi? Onneksi olkoon: olet siis oppinut kaikki tarvittavat laskutaidot, joita tarvitset asuntosijoittajana.”

Asuntosijoittaminen vaatii hyvin yksinkertaista matematiikkaa, joka on helppo oppia ja automatisoida esimerkiksi excelin laskukaavoilla. Kirjoitin tähän blogipostaukseen ne peruslaskut, jotka sinun tulee asuntosijoittajana tuntea ja joilla pääset alkuun asuntodiiliesi analysoinnissa.

Skenaario: 82 000 euron sijoitusasunto

Kuvitellaan, että olet kiinnostunut ostamaan 82 000 euron arvoisen sijoitusasunnon. Pankkisi on valmis lainaamaan sinulle 85 % asunnon arvosta.

Koska tässä kuvitellussa skenaariossa pankkisi hyväksyy vakuusarvoksi vain 70 % asunnon hinnasta, pankki vaatii vielä lisätakuuta 15 % asunnon arvosta. Tällaisena takuuna voi toimia esimerkiksi sinulle aiemmin kertynyt omaisuus (kuten talletukset, osakkeet, metsäpalstat, omistuksessasi olevat asunnot ym.) tai esimerkiksi vanhempasi tai sukulaisesi vastaava omaisuus.

Loput 15 %, eli tässä tapauksessa 12 300 €, päätät kattaa käsirahana.

”Huh huh, 12 300 euroa on aikamoinen summa rahaa. Eikö olisi vain parempi laittaa tuo summa säästöön pahan päivän varalle?”, monet saattavat ajatella. Sijoitusasunnon ostaminen kuitenkin kannattaa ja itse laitan mielelläni tuon summan poikimaan asuntosalkkuuni. Miksi? Jatketaan kuviteltua skenaariota hieman pidemmälle ja lasketaan, kuinka kannattava on 12 300 euron sijoituksesi sijoitusasuntoon.

Vuokratulo ja positiivinen kassavirta

Kuvitellaan, että saat asuntoosi vuokralaisen 600 euron kuukausivuokralla. Kuukausivuokrasta vähennetään kuluina hoitovastike ja lainan korot.

Laskukaava:

600 €  (kuukausivuokra)  

– 110 € hoitovastike

– 40 € lainan korkoihin

 = Saat siis 450 € vuokratuloa kuukaudessa

Koko vuoden vuokratulo on siis suhteellisen mukava ennen veroja (brutto):

450 € x 12 = 5 400 € vuodessa.

Vuokratulosta maksetaan pääomavero, joka on yksityishenkilön tapauksessa 30%. Tähän on siis hyvä varautua.

Vuokratulosta lyhennät myös asuntolainaa pankille kuukausittain. Tämä on suoraan oman varallisuutesi kasvattamista kuukausittain, koska asunto siirtyy yhä enemmän omistukseesi asuntolainan lyhentyessä. Esimerkiksi, jos lainanlyhennys olisi 350 euroa kuukaudessa, vuodessa summa kipuaa 4 200 euroon. Kun vuosia on kulunut kymmenen, olet puhtaalla vuokratulolla voinut maksaa asuntolainaa pois jo 42 000 euroa.

Parhaassa tapauksessa sinulle jää lisäksi ylimääräistä kassavirtaa kulujen ja lainanlyhennyksen jälkeen kuukausittain.

Miten lasketaan vuokratuottoprosentti?

Sijoitusasuntoa ostaessa on tärkeää tarkistaa asunnon vuokratuottoprosentti. Hyväksyttävänä vuokratuottona voidaan pitää 4 % vuokratuottoa, mutta suurin osa asuntosijoittajista pitää tavoitteenaan kuitenkin korkeampaa 5-9 prosentin vuokratuottoprosenttia.

Vuokratuottoprosentin laskemiseen on olemassa monia kaavoja. Itse suosin suhteellisen nopeaa laskelmaa:

Vuokratuoton laskukaava

Skenaariomme tapauksessa suuria remontteja ei ole odotettavissa, joten laskukaava on yksinkertainen:

(600 € vuokra  – 110 € hoitovastike)* 12 = 5 880 €

82 000 € asunnon velaton hinta + 1 640 € varainsiirtovero = 83 640€

(5880 € / 83 640 €) * 100 = 7.0 %

Vuokratuottoprosentti on siis 7 %, joten tältäkin osin asunto näyttää hyvältä sijoitukselta. Toki tuottoprosenttia laskiessa kannattaa kokeilla erilaisia skenaarioita: esimerkiksi mikä olisi tuotto, jos asuntoon tulisi yksi tyhjä kuukausi vuodessa tai jos asuntolainan korot nousevat.

Mikä on sijoitetun oman pääoman tuotto?

Skenaariossamme sijoitimme asuntoon 12 300 euroa käsirahaa ja laskimme, että saamme 5 400 euroa tuloa joka vuosi kulujen jälkeen. Mikä on siis sijoitetun oman pääoman (käsirahan) tuottoprosentti?

Tähän on laskukaava:

Oman pääoman tuotto

Skenaariomme tapauksessa laskukaava on siis: (5 400 € / 12 300 €) * 100 = 43.9 %

Sijoitettu pääoma 12 300 euroa kasvaa siis yli 40 % vuodessa. Tämä on suhteellisen hieno prosentti verrattuna säästötileihin, jotka tarjoavat usein alle prosentin tuottoa.

Tämä tarkoittaa myös sitä, että kestää noin kaksi ja puoli vuotta, kunnes sijoitettu pääomasi (12 300 euroa) on täysin takaisin maksettu asunnon vuokratulolla. Tuon jälkeen sijoitusasuntosi kerryttää sinulle kuukausittain varallisuutta ilman, että sinulla on siinä enää yhtään omaa rahaasi kiinni diilissä, hamaan tulevaisuuteen asti. Hyvä diili, eikö vain?

Miten päästä asuntosijoittamisen matematiikassa vauhtiin?

Näillä asuntosijoittajan laskukaavoilla pääset jo pitkälle asuntosijoitusdiilien analysoinnissa. Jos haluat lisää vinkkejä muistakin kriteereistä, joiden perusteella valikoin asunnot sijoitussalkkuuni, tsekkaa aiempi blogipostaukseni tästä.

Lisäksi alla muutamia hyödyllisiä linkkejä laskureihin, joita voit käyttää helpottamaan asuntosijoittamisen matematiikkaa. 

  • Hyvä yleisohje vuokratuoton laskemiseen Vuokranantajat.fi -sivustolla
  • Salkunrakentajien kattava artikkeli vuokratuotosta ja sen laskemisesta.
  • Sijoitusasunnot.com -sivustolla on kaksi vuokratuottolaskuria, joista toinen on tarkoitettu nopeaan peruslukujen laskemiseen sekä edistyneempi monipuolisempaan lukujen analysointiin erilaisten korkoskenaarioiden tai tyhjien kuukausien valossa.
  • Tässä laskurissa otetaan huomioon vuokratuoton laskennassa myös asunnon arvonnousu/lasku sekä varainsiirtovero.
  • Ostan Asuntoja -sivuston Harri Hurun kattava artikkeli asuntosijoittajan tuotosta. Hän käsittelee mm. sijoitetun pääoman (ROI) ja oman pääoman tuoton (ROE) eroja asuntosijoittamisessa.

 Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!

Disclaimer: Huomioithan, että tässä kirjoituksessa käsitelty skenaario on kuvitteellinen ja yksinkertaistettu esimerkki. Esimerkiksi pankin antama vakuusarvo voi olla enemmän tai vähemmän kuin 70 % asunnon kauppahinnasta, riippuen monesta tekijästä. Tämän yksinkertaistetun skenaarion laskelmat eivät myöskään ota huomioon tuotosta maksettavia pääomaveroja.