Aloitin asuntosijoittamisen loppuvuonna 2017. Vuoden 2019 loppuun mennessä meillä oli puolisoni kanssa asuntosalkussa kymmenen kohdetta. Todella monet ovat kyselleet meiltä siitä, miten olemme onnistuneet hankkimaan kymmenen sijoitusasuntoa niinkin lyhyessä ajassa. Tässä kirjoituksessa avaan tarkemmin viisi syytä siihen, miten olemme onnistuneet pitämään moista vauhtia yllä.

1. Kaksin on kaunihimpi myös asuntosijoittamisessa

Kuten jo alustuksessa kerroin, en ole suinkaan kasvattanut portfoliota yksin, vaan olemme sijoittaneet asuntoihin yhdessä puolisoni kanssa täällä Suomessa. Yhdessä sijoittamisen etuja on se, että meillä on käytettävissämme kahden ihmiset tulot ja säästöt. Olemme molemmat puolisoni kanssa työelämässä suhteellisen hyväpalkkaisessa työssä ja olimme ehtineet kerryttää säästöjä jo pidemmän aikaa ennen ensimmäisen sijoitusasunnon hankintaa.

Yhdessä sijoittamisen etuna on myös se, että tekeminen on paljon hauskempaa kun on joku, jonka kanssa sparrailla, suunnitella ja unelmoida yhdessä. Lisäksi täydennämme toisiamme osaamisessa ja mielenkiinnon kohteissa. Mieheni on numeronikkari, joka handlaa kultaiset excel-taidot: hän muun muassa hallinnoi salkkumme kannattavuuden seurantaa, kirjanpitoa ja verotusta, kun taas itse olen keskittynyt enemmän esimerkiksi kohteiden etsintään sekä vuokralaisten hallintaan. Tämä työnjako mahdollistaa hyvin tehokkaan työskentelyn yhdessä.

Kaksin on kaunihimpi myös asuntosijoittamisessa

2. Matalan kynnyksen asuntosijoitusstrategia ja maltillisen hintaiset kohteet

Meidän strategiamme asuntosijoittamiseen on “Osta ja pidä”. Tämä tarkoittaa sitä, että haemme kohteita, joiden haluamme olevan portfoliossamme pitkään, vuosikausia tai jopa vuosikymmeniä. Näiden kohteiden on oltava vuokratuotoltaan hyviä (yli 5 %, mielellään 6 % - 8 %) ja kassavirtapositiivisia. Näiden kriteerien perusteella olemme kohdistaneet sijoituksemme pääkaupunkiseudun ulkopuolisiin, elinvoimaisiin kaupunkeihin, joissa asuntojen hinnat ovat maltillisempia mutta vuokrataso on hyvä. Meille on tärkeää löytää asunto kaupungin keskeisiltä paikoilta ja hyvien kulkuyhteyksien päässä palveluista. Meidän kymmenen sijoitusasuntoa ei siis koostu Helsingin ydinkeskustan paraatipaikkojen yksiöistä, joiden hinnat kohoavat helposti 200 000 euron luokkaan, vaan paljon edullisemmista asunnoista muissa kaupungeissa. Olemme paria asuntoamme lukuunottamatta ostaneet kaikki asuntomme alle 100 000 euron hinnalla. Portfoliomme edullisin ja parasta vuokratuottoa tarjoava sijoitusasuntomme on ostettu 42 000 eurolla!

Lue myös artikkeli: Asuntosijoituskohteen valinta – prinssin seulomista sammakoiden joukosta

3. vakaa talous on kaiken A & O

Kuten Maria Friström Boss Lady Podcastissa fiksusti totesi, asuntosijoittamisen aloittaminen ei onnistu, ellei kaiken perusta, eli oma talous ei ole kunnossa. Komppaan tätä! Oman talouden lukujen ymmärtäminen ja hallinta on kaiken A & O silloin, jos toivot aloittavasi polkusi asuntosijoittajana. Talouden on oltava ylijäämäinen ja varallisuutta on oltava sen verran, että ensimmäisen sijoitusasunnon hankintaan vaadittavat vakuudet löytyvät. Yleensä pankki vaatii ostettavan asunnon hinnasta noin 30 % edestä vakuuksia tai käsirahaa. Näitä vakuuksia voivat olla säästöt, kiinteistöt, metsäpalstat, rahastot, osakkeet etc.

Lue myös artikkeli: Mistä rahat ensimmäiseen sijoitusasuntoon

Meillä oli puolisoni kanssa vakuutta kertynyt omistusasuntoomme, jonka olimme hankkineet neljä vuotta ennen ensimmäisen sijoitusasuntomme hankintaa. Nuo vakuudet riittivät ensimmäisten sijoitusasuntojemme hankintaan. Lisäksi meillä molemmilla oli vuosien aikana kerrytettyjä säästöjä sekä rahastosijoituksia, joista saimme irrotettua pankin vaatimat käsirahat ensimmäisiin sijoitusasuntokauppoihimme.

Tärkeää on huomata myös se, että kriteereidemme mukaiset kassavirtapositiiviset kohteet mahdollistavat sen, että kaikki sijoitusasunnon lainanlyhennykset sekä kulut on mahdollista kattaa asunnosta saatavalla vuokralla. Näin meidän ei tarvitse käyttää omia palkkatulojamme sijoitusasuntojen lainanlyhennyksiin tai kuluihin, vaan asunnot kattavat itse itsensä. Näin omat palkkatulomme säästyvät omiin elämiskuluihin ja loput voimme säästää ja sijoittaa muihin omaisuuslajeihin, kuten rahastoihin ja osakkeisiin. Näin säästämme jatkuvasti lisää käsirahaa ja vakuutta, mitä voimme hyödyntää tuleviin asuntosijoituksiimme.

4. Aito innostus ja systeemin rakentaminen

Yksi suuri syy nopeaan etenemiseemme on ollut innostus ja aito mielenkiinto asuntosijoittamista kohtaan. Molemmat meistä puolisoni kanssa olemme alusta asti olleet innokkaita ymmärtämään aiheesta lisää ja opiskelemaan sitä. Lisäksi meillä on vakiintunut käytäntö siihen, että istumme säännöllisin väliajoin alas suunnittelemaan seuraavia askeleita ja "unelmoimaan yhdessä". Tämä motivoi ja kannustaa meitä etenemään kohti seuraavaa tavoitettamme.

Lisäksi olemme käyttäneet paljon aikaa toimintaamme tukevien työkalujen ja systeemin rakentamiseen: olemme esimerkiksi rakentaneet itsellemme sijoituskohteiden etsimiseen tarkoitetut excelit, joiden avulla meidän on helppo laskea potentiaalisen kohteen numerot, kuten vuokratuoton ja sijoitetun oman pääoman tuoton. Olemme rakentaneet systeemin myös jo omistuksessa olevien kohteiden seurantaan, vuokralaisten hallintaan, menojen seurantaan sekä tärkeiden dokumenttien säilyttämiseen.

Lue myös artikkeli: Asuntosijoittajan matematiikan perusteet

5. Lumipallo-efekti vauhdittaa vaurastumista

Kun olemme hankkineet useamman sijoitusasunnon, jokainen vuokranmaksu mahdollistaa lainanlyhennykset, jotka jälleen kerryttävät lisää vakuutta asuntoportfolioomme. Tämän kertyvän vakuuden ansiosta olemme voineet jatkaa asuntohin sijoittamista ja ostaa uusia kohteita portfolioomme, erityisesti kun samaan aikaan kerrytämme palkkatuloistamme säästöjä sekä muita sijoituksia esimerkiksi rahastoihin ja osakkeisiin.

Sijoittaminen asuntoihin on parhaimmillaan kuin lumipallo, joka pyörii alas rinnettä, koko ajan kasvaen kokoa ja vauhtia kiihdyttäen. Tällä hetkellä kymmenen sijoitusasuntoa sisältävä portfoliomme kerryttää meille lähes “huomaamattamme” noin yhden uuden sijoitusasunnon arvon verran uutta varallisuutta vuodessa jatkuvasti lyhentyvien lainojen myötä. Mitä enemmän kasvatamme portfoliota, sen suurempi lumipallovaikutus ja tätä kautta kertyvä varallisuus on. Jatkuvasti kertyvä vakuus lainojen lyhentymisen myötä mahdollistaa meille sijoitusasuntojen hankinnan jatkossakin.

Lumipalloefektiä voi vauhdittaa aktiivisesti myös ostamalla alle markkinahintaisia kohteita, nostamalla kohteiden arvoa remontin avulla ja uudelleenrahoittamalla lainan asunnon uudelle arvolle. Näin vapautuvaa vakuusarvoa voi hyödyntää seuraavien kohteiden ostamiseen. Toteutan tätä BRRRR-strategiaa asuntosijoituksissani Englannissa parhaillaan ja tavoitteenamme on alkaa hyödyntämään kyseistä strategiaa myös Suomessa kasvumme tukena.

Lue myös artikkeli: Viimeisin asuntodiilini Englannissa: kuvat ja numerot

Linkki: Tutustu kaikkiin Kasvussa-blogin artikkeleihin

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilintai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään! Muista myös seurata Rahamedian Instagramia, josta löytyy säännöllisesti uutta sisältöä vaurastumisesi tukemiseen.

HUOM! Tätä tekstiä ei tule käsittää sijoitussuositukseksi tai kehoitukseksi ostaa tai myydä asuntoja tai arvopapereita. Jokaisen tulee sijoituspäätöksiään tehdessään perustaa päätökset omaan arvioonsa riskeistä ja tuotoista sekä ottaa oma taloudellinen tilanne huomioon. Sijoittamiseen liittyy aina riskejä ja sijoitetun pääoman voi menettää jopa kokonaan. Historia ei ole tae tulevasta.

Follow my blog with Bloglovin