“Moni asuntosijoittaja painaa nyt jarrua”, huutaa Ylen uutisotsikko. Asuntosijoittajat ovat hämillään seuranneet maailmantilanteen nopeaa eskaloitumista, korkeita inflaatiolukuja, koronnostoja ja energiakustannusten nousua. Samaan aikaan kun nämä nopeat nopeat muutokset ovat tulleet järisyttämään meidän kaikkien arkea, osa on saattanut huomata, että itseasiassa asuntomarkkinoilla on jo pidemmän aikaa ollut vahvoja muutostrendejä, jotka ovat pikkuhiljaa muokanneet asunto- ja vuokramarkkinaa.

Mitä nämä asuntomarkkinoiden muutostrendit ovat ja mitä kaikkea näistä markkinamuutoksista oikein pitäisi ajatella asuntosijoittajana?

Asuntosalkku Kasvussa Podcastin toisen tuotantokauden aikana sain haastateltavakseni Joonas Oravan, joka avasi jaksossa asuntomarkkinoiden muutoksia asuntosijoittajan näkökulmasta. Joonas on toinen Osta, vuokraa, vaurastu -kirjan kirjoittajista ja hän on toiminut asuntosijoittajana jo 15 vuotta. Hän tuntee asuntomarkkinat hyvin myös työnsä puolesta, sillä hän on Suomen Asuntoneuvoja -yhtiön sijoitusjohtaja.

Joonas Orava nosti esiin kaksi tärkeintä muutosta, jota asuntomarkkinoilla on tapahtunut:

Vuokramarkkinan muutos
Kaupunkien ja alueiden välinen eriytyminen

Käydään läpi nämä muutostrendit yksi kerrallaan ja pohditaan sitä, miten asuntosijoittajan kannattaisi näihin muutoksiin reagoida, jotta pysyisi pinnalla muutoksen aalloissa.

Vuokramarkkinan muutos

Muutokset vuokramarkkinassa näkyvät monin eri tavoin. Ensinnäkin hyvien kohteiden löytyminen on vaikeutunut. “Käytännössä markkina on tiukentunut ja muuttunut vaikeammaksi, sillä kysyntää on enemmän. Yhä useampi vuokranantaja havittelee samoja asuntoja, sillä asuntosijoittamisesta on tullut suositumpaa”, Orava kertoo.

“Vaatii enemmän työtä, että löytää hyviä diilejä, mutta toisaalta esimerkiksi omaan kokemukseeni vuokramarkkinoiden tiukentumisesta voi vaikuttaa se, että jo kokeneena asuntosijoittajana näen enemmän riskejä tietyissä kohteissa”, Orava pohtii.

Toiseksi vuokralaisten vaatimustaso on noussut ja useat vuokralaiset arvostavat uudempia sekä hyvässä kunnossa olevia asuntoja. Vanhemmissa kohteissa remonttitiheys on lyhyempi kuin aiemmin. Joonas Orava on itse vastannut näihin vuokralaisten tarpeisiin alkamalla sijoittaa uudiskohteisiin, jotka ovat moderneja ja hyväkuntoisia.

Hyvien kohteiden löytämisen ja vuokralaisten vaatimustason muuttumisen lisäksi markkinoihin vaikuttaa vuokra-asuntotarjonnan lisääntyminen.

“Aiemmin asunnosta saattoi tulla kymmeniä yhteydenottoja, kun taas nykyään vuokralaisilla on varaa mistä valita. Esimerkiksi Helsingissä vuonna oli 2012 noin 2000 asuntoilmoitusta kuukaudessa, nykyään luku on noin 7000 asuntoilmoitusta kuukautta kohden. Toisaalta myös asukasmäärä Helsingissä on kasvanut, mutta tarjonnan muutos on huomattava”, Orava toteaa.

Lähes kaikkialla Suomessa vuokra-asuntotarjonta on kasvanut merkittävästi. Hyvien vuokrakohteiden parempi saatavuus sekä remonttitiheys yhdessä vaikuttavat siten, että asuntosijoittamisen tuotot yleisesti ovat tulleet alas.

Miten vuokranantajan kannattaa toimia vuokralaisen markkinassa? Joonas Oravan vinkit:

Vastaa asuntoa koskeviin viesteihin ja kaikkiin kysymyksiin heti.
Ota asunnosta hyvät kuvat. Pohdi myös ammattilaisen käyttöä valokuvien ottamisessa.
Pidä asunto hyvässä kunnossa. Jos et ole valmis pitämään huolta asunnoista, pohdi kannattaako asuntosijoittajaksi alkaa.

Kaupunkien ja alueiden välinen eriytyminen

Kaupungit sijoituskohteina ovat eriytyneet ja useilla alueilla eri puolilla Suomea asuntojen arvot ovat laskeneet, kun puolestaan erityisesti pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat on joillain alueilla karanneet pilviin. Pääsääntöisesti vuokratasot ovat pysyneet hyvin, mutta asuntojen arvot ovat alueesta riippuen tulleet useampiakin kymmeniä prosentteja alas. Joonakselle itselleen likviditeetti eli asunnon arvon säilyminen, on tullut entistä tärkeämmäksi. Kaupunkien eriytymisen lisäksi myös kaupunkien sisällä hintakehitys on eriytynyt.

“Hinnat ovat kehittyneet alueittain, jossain nousseet ja toisissa alueissa puolestaan jopa tuplaantuneet. Eriytyminen ollut voimakasta”, Joonas Orava toteaa.

Mikä kaupungin sisällä aiheuttaa eriytymistä ja miten suhtautua siihen? Joonas Oravan vinkit:

Olisi hyvä tarkastella kaupunginosan hintakehitystä historiallisesti. Jos hinnat laskevat, ne todennäköisesti laskevat yhä ja toisinpäin.
Tarkastelisin aiempaa hintakehitystä ja huomioisin esimerkiksi julkisen liikenteen rakentamisen suunnitelmia.
Lisäksi pohtisin, voisiko asuntojen kappalemäärää voisi pienentää sellaisilla alueilla, joissa hinnat ovat laskeneet.

Joonas on itse myynyt pois 2-4 asuntoa ja tilalle hän on ostanut uudempia asuntoja, lähempää palveluita. Tämän myötä myös asuntosijoittamiseen käytettävä työmäärä on pienentynyt.

hyvä henkilökohtainen talous on kaiken a & O

Maailmantilanteen ollessa myllerryksessä, on hyvä tarkastella, että omat sijoituspäätökset lähtevät omasta tilanteesta ja omasta taloudesta, eikä siitä mitä maailmalla tapahtuu. Kaikista tärkeimpänä Joonas pitää riskeihin varautumista. Riskeihin kannattaa varautua, erityisesti pitämällä puskurirahastoa yllätysten varalle maailmantilanteessa kuin maailmantilanteessa:

“Ensisijaisesti kannattaa huolehtia siitä, että oma talous on kunnossa, ja että oma työpaikka säilyy. Toiseksi, varmista, että oma henkilökohtainen talous on positiivisella kassavirralla, eli että säästöön jää jotain. Kolmanneksi, sijoituksia olisi hyvä olla myös muuallakin kuin asunnoissa”, Joonas Orava kiteyttää.

Entäpä jos on tilanteessa, että asuntosijoittaminen kiinnostaisi, mutta vielä ei ole aloittanut? Onko nyt oikea hetki aloittaa, vai olisiko vain parempi odottaa, kunnes markkina on hieman tasaantunut? Joonas kannustaa kuitenkin etenemään suunnitelmiensa kanssa ilman turhaa viivyttelyä:

“Uusille asuntosijoittajille antaisin vinkin, että kannattaa aloittaa mahdollisimman pian. Voit laskea myös jo menettämäsi, ”hukkaan menneet kassavirrat”. Tartu siis toimeen ja lähde liikkeelle”.

Kuuntele koko haastattelu podcastista

Kuuntele Joonaksen koko haastattelu Spotifysta tai Rahamedian YouTube-kanavalta.

Jaksossa kuulet:

Miten Joonas aloitti oman polkunsa asuntosijoittajana?
Miten Joonaksen asuntosijoitusstrategia on muuttunut matkan varrella?
Miten asuntomarkkinat ovat muuttuneet viimeisen kymmenen vuoden aikana?
Mitä asuntomarkkinoiden muutostrendit, kuten vuokra-asuntotarjonnan lisääntyminen, alueiden eriytyminen, talouksien sinkkuuntuminen ja vuokralla asumisen suosion kasvu vaikuttavat sijoitustoimintaan?
Miten asuntosijoittajan tulisi reagoida asuntomarkkinoiden muutoksiin?

HUOM: Joonas Oravan jakso toteutettiin kaupallisessa yhteistyössä Suomen Asuntoneuvojan kanssa. Suomen Asuntoneuvoja auttaa asiakkaitaan vaurastumaan asuntojen avulla. Asuntoneuvojan rakennuttamat kohteet ovat pääsääntöisesti uudistuotantoa. Ne sijaitsevat kasvukeskuksissa ja ovat hinnoittelultaan sijoittajaystävällisiä. Kohteet valitaan huolella tilastolliseen analyysiin perustuen, ja ne tarjoavat vakaata tuottoa pitkäaikaiseen pitoon. Asunnot sijaitsevat elinvoimaisilla alueilla ja houkuttelevilla mikrosijainneilla. Saat lisätietoa kohteista liittymällä listalle osoitteessa asuntoneuvoja.fi/lista.