Osakemarkkinat ovat parhaillaan melkoisessa pudotuksessa koko maailmaa ravistelevan koronavirusepidemian vuoksi. Koronavirus on aiheuttanut monille yrityksille työvoimaan (ja työvoiman terveyteen) liittyviä haasteita sekä vaikeuksia tuotannossa ja tavarantoimituksessa. Samaan aikaan isoja ihmisryhmiä koskevat karanteenit ja matkustuskiellot laskevat kulutusta ja kysyntää yritysten tuotteille sekä palveluille. Ei siis mikään ihme, että nämä haasteet heijastuvat yritysten tuottonäkymiin ja sitä kautta myös sosakemarkkinoihin. Osakemarkkinat ovat historiallisen alhaalla ensimmäistä kertaa 12 vuoteen ja kulunutta pörssiviikkoa kutsuttiin “karmeimmaksi” sitten vuoden 2008.

Tässä kirjoituksessa pohdiskelen koronaviruksen mahdollisia vaikutuksia asuntomarkkinoihin ja meihin asuntosijoittajiin. Huomioithan, että teksti on täysin omaa pohdintaani yksityisenä asuntosijoittajana, eikä tekstin tavoitteena ole tehdä ammattimaista markkina-analyysia tai antaa sijoitusvinkkejä tai -suosituksia.

Koronaviruksen mahdolliset vaikutukset asuntomarkkinaan

Voisin kuvitella, että lyhyellä aikavälillä koronavirus saattaa hidastaa asuntomarkkinoita siksi, että asuntonäytöt hiljenevät ihmisten pysytellessä enemmän kotonaan. Tämä saattaa pidentää parhaillaan myynnissä olevien asuntojen myyntiaikoja. Toisaalta myös asuntojen myyjät saattavat lykätä myyntitoimeksiantoja ja odottaa parempia aikoja asunnon myymiselle.

Pidemmällä aikajänteellä koronaviruksen laajeneminen epidemiasta pandemiaksi on riski, joka voi potentiaalisesti syöstä taloutemme taantumaan. Taantuma vaikuttaisi tavallisten ihmisten arkeen monin tavoin. Muun muassa irtisanomiset ja lomautukset lisääntyisivät.

Epävarmassa tilanteessa ihmiset joutuisivat kiristämään kulutustottumuksiaan sekä harkitsemaan entistä tarkemmin hankintojaan ja sitoumuksia: esimerkiksi asunnon ostamista. Asuntomarkkinan kannalta tämä epävarmuus näkyisi myyntiaikojen pidentymisenä sekä asuntojen hintojen laskuna. Samaan aikaan pankit kiristäisivät ehtojaan hallitakseen riskejä ja lainansaannin vaikeutuessa yhä useammat joutuisivat lykkäämään asunnon hankintaa.

Miksi taantuma voi olla mahdollisuus asuntosijoittajalle?

Vaikka taantuma saattaa laskea asuntojen hintoja ainakin toistaiseksi, sijoittajan on syytä pitää “jäitä hatussa”. Sen sijaan, taantuma saattaa hyvinkin olla maltillisen asuntosijoittajan kulta-aikaa, varsinkin jos olet valinnut strategiaksesi kassavirtasijoittamisen pitkällä tähtäimellä, etkä haikaile asuntosijoituksellasi lyhyen aikajänteen arvonnousua.

Miksi uskon taantuman olevan mahdollisuus Osta ja Pidä -asuntosijoittajalle? Listaan alle muutamia syitä tähän.

1. Asumisen tarve säilyy

Oli taantuma tai ei, jokaisen ihmisen on asuttava jossain. Vuokramarkkinat ovat olleet hyvässä imussa viime vuosina. Tilastokeskuksen kartoituksen mukaan vuokrien hinnat ovat olleet tasaisessa kasvussa. Pääkaupunkiseudulla vuokrat ovat nousseet 6.8 % ja muualla Suomessa 5.5 % vuodesta 2015. Vuokratason nousua selittää kysyntä: Vuokra-asumisen suosio on kasvanut erityisesti alle 40-vuotiaiden ikäryhmässä samalla, kun omistusasumisen suosio on ollut laskussa. Kaupungistumisen luoma asuntojen hintojen kasvu, ekologiset arvojen yleistyminen, vapauden ja joustavuuden arvostus ovat syitä, miksi yhä useammat valitsevat vuokra-asumisen.

2. Asuntorakentaminen hidastuu

Vuokra-asumisen suosion kasvu on nostanut vuokrien hintoja. Tapa laskea hintoja on rakentaa ja tarjota enemmän vuokra-asuntoja markkinoille. Suomen asuntorakentamisen odotetaan kuitenkin hidastuvan tämän vuoden aikana. Taantumassa rakentamisen voisi kuvitella hidastuvan entisestään, joten markkinoille virtaa yhä vähemmän uusia asuntoja. Näin olemassa oleville vuokra-asunnoille riittää kysyntää, varsinkin jos vuokra-asumisen suosio kasvaa entisestään.

3. Vuokratuotto mittarina

Asunnon hinnan hetkellinen alenemisesta ei kannata liikaa huolestua, koska Osta ja Pidä -asuntosijoittajan tuotto-odotus perustuu vuokratuloon ja fiksu asuntosijoittaja on laskenut asunnon vuokratuottoprosentin asuntoa valitessaan.

Lue artikkelini: Asuntosijoittamisen matematiikan perusteet

Jos asunnosta saatava vuokrataso ei laske taantuman aikana, vuokratuotto säilyy lasketulla tasolla ja asunto tuottaa odotetulla tavalla. Tärkeää olisi siis pitää kiinni sijoituksestaan taantuman aikana, pitää asunto vuokralla ja odotella parempia aikoja asunnon myynnille. Markkinoilla on kumminkin tapana toipua taantumista ja asuntojen hinnat nousevat jälleen ajan kanssa taantumaa edeltävälle tasolleen.

Esimerkki:

Sari Sijoittajalla on 100 000 euron sijoitusasunto. Pankki on asunnon ostohetkellä antanut sijoitusasunnolle 75 % arvostuksen. Sari kattoi loput 25 % (25 000 euroa) omalla käteisvarallisuudestaan. Asunto tuottaa noin 6 % vuokratuottoa ja kassavirtakin on positiivista. Sari on lisäksi sitonut asuntolainansa koron kiinteään korkoon hallitakseen korkoriskiä.

Taantuma iskee ja asuntojen hinnat lähtevät laskuun. Sari havaitsee asunnon arvon laskun olevan arviolta 15 % luokkaa. Asunnon arvioitu arvo tässä taantuman aiheuttamassa tilanteessa on siis 85 000 euroa.

Skenaario 1: Sari panikoi ja päättää myydä sijoitusasuntonsa keskellä taantumaa

Löytääkseen ostajan, Sari joutuu lopulta myymään asuntonsa 85 000 eurolla, 15 % alle ostohinnan. Asunnon myytyään Sari maksaa pois asuntolainansa, jota on jäljellä 70 000 euroa ja hänelle jää 15 000 käteen asunnon myynnin jälkeen.

Kuten muistat, Sari oli laittanut omaa rahaa asuntoon kiinni ostohetkellä 25 000 euroa. Koska Sari myi asunnon taantuman aikana 15 % alempaan hintaan, Sarilla on asunnon myytyään 10 000 euroa vähemmän varallisuutta kuin hänellä oli ennen sijoitusasunnon ostoa (vertaa: 25 000 euroa vs. 15 000 euroa).

Koska Sari ei enää omista asuntoa, hän myös menettää asunnon tulevan vuokratuoton, joka olisi ollut vuodessa 6 %.

Skenaario 2: Sari suhtautuu maltilla taantumaan ja päättää pitää sijoitusasuntonsa vuokralla

Sari ei panikoidu asunnon hinnan lyhyen aikavälin vaihtelusta ja hän pitää asunnon vuokralla 6 % vuokratuotolla. Sarin varallisuus kasvaa tasaisesti, koska hän lyhentää sijoitusasunnon asuntolainaa vuokratulolla kuukausittain.

Ilokseen Sari huomaa, että parin vuoden päästä taantuma on helpottanut, markkinat ovat lähteneet jälleen nousuun ja asunnon hinta on palannut entiselle tasolleen. Hän voi tässä vaiheessa pohtia, myykö hän asunnon vai pitääkö sen portfoliossaan jatkossakin.

Näin Sarin vuodet sijoitusasunnon omistajana ovat olleet tuottoisia ja kannattavia, koska hän on taantumankin aikana saanut lyhennettyä asuntolainaa, kasvattanut sitä kautta varallisuuttaan ja saanut tasaista vuokratuottoa sijoitusasunnostaan.

4. Helpompi löytää edullisia diilejä

Koska taantumassa asuntojen hinnat laskevat ja monet asuntoaan myyvät saattavat olla ns. “pakkoraossa” asunnon myynnin suhteen, sinulla sijoittajana on mahdollisuus löytää hyviä diilejä alle markkina-arvon. Taantuman aikana saattaakin olla hyvä rahapussin nyörien kiristämisen sijaan ostaa uusia asuntoja portfolioon. Toki tässä tapauksessa on taloutesi oltava kunnossa ja rahoitusta saatavissa. Kun saat portfoliotasi kasvatettua silloin, kun asuntojen hinnat ovat alhaalla, on sinulla hyvä mahdollisuus saavuttaa tulevaa arvonnousua. Taantuma ei tule kestämään ikuisuutta ja markkinat palautuvat ennemmin tai myöhemmin takaisin kasvuun.

Maltilla mutta tiedostaen

Vaikka markkinat myllertävät, koronavirus ravistelee taloutta ja asuntojen hintojen laskusta on lehdet puollollaan varoittavaa tietoa, itse olen nukkunut yöni rauhallisin mielin. Tiedän, että asuntosijoitukseni perustuvat tarkkoihin kriteereihin, laskelmiin sekä pitkän tähtäimen sijoitussuunnitelmaan. On tottakai tärkeää tiedostaa riskit ja seurata markkinaa, mutta on hyvä myös laittaa jäitä hattuun aina tarvittaessa. Panikointi ei useinkaan kannata.

Tsekkaa Ostan Asuntoja -blogin Harri Hurun pohdintaa aiheesta: Mitä koronavirus ja pörssien heiluriliike voi tarkoittaa asuntosijoittajille?

Katso vinkit sijoitusasunnon etsimiseen alla olevista blogiartikkeleista!

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!