Miksi sijoitusasunto kannattaa hankkia ”tukkuostajan” kautta?

Edellisen Rahamedia.fi –sivustolle kirjoittamani vieraskynäkirjoituksen Asuntosijoittajan 8 keinoa murskata markkinatuotot! jälkeen Rahamedian Johanna heitti toiveen kirjoituksesta, jossa kertoisin, miksi sijoitusasunto kannattaa ostaa meidän kaltaisen toimijan kautta ja miten osto eroaa esimerkiksi suoraan esimerkiksi Oikotie.fi –palvelun kautta ostetusta kohteesta. Kiitos Johannalle hyvästä aiheideasta, josta mielelläni kerron.

Ensiksi voisi olla hyvä avata, että mitä Johanna tarkoitti ”meidän kaltaisella toimijalla”? Meillä on siis asuntosijoittamiseen erikoistunut yritys, jonka päätehtävä oman asuntosalkun kasvattamisen ohella on viimeiset vuodet on ollut tarjota piensijoittajille mahdollisimman hyviä sijoitusasuntoja. Olemme onnistuneet tässä aika hyvin ja pystyneet tarjoamaan Asuntosalkunrakentaja.fi sisäpiiriin kuuluville asuntosijoittajille satoja alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja viimeisten vuosien aikana.

Alle markkinahintaisten sijoitusasuntojen tarjoaminen kaikessa yksinkertaisuudessaan perustuu isomman ostoerän tuomaan määräalennukseen. Eli me ostamme esimerkiksi kokonaisen kerrostalon määräalennushintaan ja myymme asunnot yksitellen vielä markkinahintoja edullisemmin hinnoin eteenpäin. Meidän kaltaisia toimijoita on markkinoilla muutamia ja asuntosijoittajien kannattaa liittyä jokaisen toimijan verkostoon mukaan.

Mitä hyötyä on ostaa asunto meidän kautta?

1. Edullinen hinta

Julkisen markkinan kautta on vaikea löytää hyviä ostokohteita, joten selkein ja monesti se sijoittajia eniten kiinnostava hyöty on se, että meidän (tai jonkin muun tukkuostajan) kautta asunnon pystyy ostamaan alle markkinahinnan meidän ostovaiheessa saadun määräalennuksen vuoksi.

Toki muutakin kautta pystyy aktiivisella kartoituksella löytämään alle markkinahintaisia kohteita, mutta se ei ole arkipäivää. Muutamia hyviä keinoja alle markkinahintaan ostamiseen julkisen markkinan kautta löytyy Etuovi.comin artikkelistamme 6+1 keinoa löytää erinomainen sijoitusasuntodiili.

2. Asunnon voi ostaa valmiiksi vuokrattuna

Lähes poikkeuksetta meidän kautta myyntiin tulevat käytetyt asunnot myydään aina valmiiksi vuokrattuina, jolloin ostaminen on helppoa eikä tyhjien kuukausien riskiä sijoituksen alkuvaiheessa ole.

Joissain tapauksissa kerrostalokohde on meidän ostovaiheessa 100% vuokrattu ja talossa saattaa olla useita erittäinkin pitkäaikaisia vuokralaisia mikä on tietysti ostajalle hyvä asia. Usein kuitenkin kohteissa on jonkin verran tyhjiä asuntoja, jotka sitten tarvittaessa remontoimme ja uudelleenvuokraamme ennen myyntiä.

Lisäksi tulevia vuokrauksia helpottamaan sovimme yleensä parhaaksi havaitun paikallisen vuokravälittäjän kanssa uudelleenvuokrauksista mikäli ostaja ei halua jatkossa vuokrata asuntoa itse. Näin toimimme etenkin uudiskohteissa, koska asunnot myydään sijoittajille yleensä jo rakennusvaiheessa.

3. Taloyhtiön turhat kuluerät karsittu pois

Meidän kautta ostetuissa käytetyissä kohteissa hoitovastikkeet on saatu tehokkaiksi, koska kaikki turhat kulut on saatu karsittua pois.

Käymme aina kohteen oston jälkeen läpi kaikki taloyhtiön kuluerät ja pyrimme neuvotteluiden tai kilpailutusten kautta saamaan ne edullisemmiksi. Koska meillä on useita muitakin kohteita, meillä on jonkin verran neuvotteluvoimaa, jonka myötä esim. taloyhtiön netti- ja kaapeli-tv –sopimuksiin saatetaan saada ”määräalennushinnat”. Lisäksi pyrimme muutenkin toteuttamaan kohteissa energiatehokkaita ratkaisuja, mm. vedensäästökalusteilla.

4. Sijoittajaomisteisia taloyhtiöitä hoidetaan yleensä järkevästi

Käytännössä kaikki meidän myymät asuntokohteet on ainakin aluksi sijoittajaomisteisia, jolloin kaikki päätökset tehdään sijoittajan näkökulmasta samoin intressein. Tämä tarkoittaa sitä, että turhia remontteja ei tehdä ja sitten taas tarvittavat remontit ymmärretään tehdä.

Selvitämme lisäksi aina kohteen tulevia remonttitarpeita ja teemme/teetämme kaikki välttämättömät remontit ennen asuntojen myyntiä. Esimerkiksi Lahdessa eräässä kohteessa oli käyttövesiputkivuotoja, joten päätimme uusia käyttövesiputket ennen asuntojen myyntiä sijoittajille. Näin remontit tulee yleensä myös kustannustehokkaammin tehtyä.

5. Yhtiölainan hyödyt

Verotehokkaat taloyhtiölainat lisäävät usein uudiskohteiden kiinnostusta. Meidän kautta on osassa kohteita mahdollista päästä hyötymään samoista eduista myös käytettyjen asuntojen kohdalla.

Kun ostamme kerrostalokohteen kiinteistömuotoisena, saamme As Oy:n perustamisvaiheen lainan muutettua tuloutettavaksi taloyhtiölainaksi. Tällöin ostaja voi vähentää yhtiölainan lyhennyserät eli rahoitusvastikkeet vuokratuloistaan ja ostokin on helpompaa, koska ostoon ei tarvitse erikseen hakea pankkirahoitusta.

6. Kattavat tiedot ostopäätöstä varten

Tykkäämme itse saada aina ostovaiheessa mahdollisimman paljon tietoa ostettavasta kohteesta ja haluamme tarjota saman myös meidän kautta asunnon ostaville sijoittajille niin, että heillä olisi kaikki tarvittava tieto ostopäätöstä varten.

Keräämme aina ennen kohteen ostoa sekä oston jälkeen tarkat tiedot taloyhtiöstä, kaupungista ja alueesta. Jaamme kaikki nämä kerätyt tiedot ostajille myyntimateriaaleissamme, jotka teemme aina viimeisen päälle. Myyntimateriaalit sisältävät yleensä aina n. 15 sivuisen esitteen, kuvia, taloyhtiön dokumentit sekä paikan päällä kuvatun myyntivideon. Materiaalit on tehty nimenomaan asuntosijoittajilta asuntosijoittajille, jolloin kaikki sijoittajaostajaa kiinnostava oleellinen tieto on saatavilla.

Käymme lisäksi aina arvioimassa ja kuvaamassa jokaisen asunnon, joten ostaja tietää asunnon kuntopisteytyksen sekä kuvien perusteella mitä on ostamassa vaikka ei pääsekään itse asunnossa käymään (meillä on periaate, ettemme järjestä näyttöjä vuokrattuihin asuntoihin asumisrauhan vuoksi).

7. Helppo ostoprosessi

Pyrimme tekemään sijoitusasunnon ostamisen ostajalle mahdollisimman helpoksi ja sujuvaksi. Käytämme kauppakirjojen allekirjoitukseen Visma Sign –järjestelmää, joten kaupat pystyy pääsääntöisesti tekemään aina sähköisesti etänä.

Mikäli ostaja käyttää kaupanteossa pankkia, toimitamme tarvittavat asiakirjat pankkiin etukäteen ja kaupanteon jälkeen huolehdimme mm. vuokralaisten ja isännöitsijän tiedottamisen.

Mitä huonoja puolia ”tukkuostajan” kautta ostetuissa kohteissa mahdollisesti on?

Huonona puolena meidän kautta ostetuissa kohteissa saattaa olla se, että kohteet ovat kokonaan vuokra-asuntokäytössä. Tämä voi tarkoittaa joskus sitä, että taloista ei välttämättä löydy omistusasuntokohteiden kaltaisia osakkaita, jotka kantavat huolta taloyhtiön siisteydestä päivittäin. Taloyhtiön profiili ei siis välttämättä ole samalla tasolla kuin omistusasuntokohteissa.

Profiili lähtee usein kyllä pikkuhiljaa kehittymään, koska asuntoja remontoidaan ja sitä kautta kohteen taso nousee ja asukkaiden laatu paranee. Osa sijoittajista usein myy asuntoja myös julkisen markkinan kautta eteenpäin ja kohteet saattavat näin alkaa hiljalleen muuttua omistusasujapainotteisiksi.

Miten prosessi eroaa julkisen markkinan kautta ostetusta kohteesta?

Yllä kerroinkin jo muutamia hyviä puolia mitä meidän kaltaisen toimijan kautta ostetuissa kohteissa yleensä on. On kuitenkin vielä muutama muukin asia mitkä ovat eri lailla, kun verrataan vaikkapa Oikotien kautta ostettuun asuntoon:

  • Ei asuntonäyttöjä. Asunnot myydään yleensä aina vuokrattuina, jolloin asuntoihin ei järjestetä näyttöjä asumisrauhan vuoksi. Välttämättä meidän asunnot eivät sovi henkilöille, jotka ehdottomasti haluavat käydä asunnossa ennen ostoa. Pyrimme kuitenkin tekemään myyntimateriaalit mahdollisimman perusteellisesti siten, että kynnys ostaa sijoitusasunto jopa hieman kauempaakin madaltuu selkeästi, koska ostaminen ei vaadi fyysistä läsnäoloa. Etenkin kokeneet sijoittajat arvostavat tätä.
  • Ei hintaneuvotteluita. Perinteisissä välittäjäkaupoissa esitetään usein ostotarjous, jonka asunnon myyjä sitten hylkää, hyväksyy tai antaa vastatarjouksen. Neuvotteluissa voi hintaa pyrkiä saamaan ostajalle edullisemmaksi erilaisilla keinoilla, kuten vaikkapa nopealla kaupalla ilman rahoitusehtoa. Meidän kautta myyntiin tulevat asunnot on hinnoiteltu valmiiksi edulliselle tasolle ja asunnot myydään kaikille samoilla hinnoilla, jolloin perinteistä hintaneuvottelua ei käydä. Poikkeus voi toki olla jos keskustellaan useamman asunnon paketista.
  • Ei välittäjää. Meidän kanssa tehdyissä kaupoissa puuttuu yksi välikäsi eli välittäjä. Kun puhutaan sijoittajakaupoista, tämä vain mielestämme yksinkertaistaa asioita, kun yhtälössä ei ole kuin enintään kolme osapuolta eli myyjä, ostaja ja ostajan pankki. Vielä, kun kaupat tehdään etänä, on kauppaprosessi parhaimmillaan todella kevyt. Toki normaalisti osakekaupoissa välittäjä hoitaa varainsiirtoveroilmoituksen, joten tässä se jää ostajan omalle vastuulle. Ilmoituksen pystyy nykyään tekemään sähköisesti, joten sen tekeminen ei loppujen lopuksi ole kovin työläs ja meiltäkin saa apua tällaisissa kysymyksissä aina tarvittaessa.

Kaiken kaikkiaan koko prosessi on aika lailla erilainen kuin normaaleissa välittäjäkaupoissa, koska kuvio on räätälöity valmiiksi sijoittajalle niin, että kaikki tarvittava tieto ostokohteesta olisi helposti saatavilla ja kaupanteko hoituu jouhevasti.

Miksi kukaan myisi asuntoja alle markkinahinnan?

Meiltä silloin tällöin kysytään, että miksi ihmeessä kukaan muka oikeasti myisi asuntoja alle markkinahintojen. Erittäin hyvä kysymys ja ensi alkuun varmasti saattaa kuulostaa tyhmältä, että kukaan myisi asuntoja alle niiden oikean arvon. Ihan järkeenkäypiä syitä meiltä kuitenkin tähän löytyy ja niistä voi lukea lisää kirjoituksessa Miksi me myymme sijoitusasuntoja alle markkinahinnan?

Pekka Väänänen on perustanut Asuntosalkunrakentaja.fi –sivuston, jonka kautta voit tankata asuntosijoitustietoa blogikirjoituksista sekä ilmaiseksi ladattavasta E-kirjasta. Sisäpiiriin kautta voit tutustua myös alle markkinahintaisiin sijoitusasuntoihin.