Sain hiljattain Rahamedian Instagram-tilin kautta kysymyksen, millaista käytännössä on vuokranantajan arki. Kuinka paljon se vaatii aikaa ja millaista osaamista siihen vaaditaan? Kysyjä kertoi, että asuntosijoittaminen kiinnostaa, mutta ajatus vuokranantajana toimimisesta jännittää. Homma on melko simppeliä, ja tässä kirjoituksessa jaan omat kokemukseni aiheesta ja toivon rohkaisevani asuntosijoittamisen polulle. Tai sitten voit todeta tämän jälkeen, että vuokranantajana toimiminen ei ole sinua varten 😀

Aktiivinen vs. passiivinen vuokranantaja

Itse ajattelen, että vuokranantajana voi olla passiivinen tai aktiivinen. Passiivinen ulkoistaa koko vuokraustoiminnan. Tällöin ei tarvitse hoitaa vuokrausta eikä tavata vuokralaisehdokkaita. Halutessaan voi ulkoistaa myös “ylläpidon”, eli jos jääkaappi hajoaa, vuokralainen ei ota yhteyttä sinuun, vaan yritykseen, joka hoitaa vuokrausta ja asunnon ylläpitoa.

Tällaista palvelua tarjoaa esimerkiksi Suomen asuntoneuvojat. He myyvät asuntoja sijoittajille ja tarjoavat myös palvelua, jossa he hoitavat kaiken asunnon vuokrauksesta lähtien. Eräs ystäväni osti heidän kauttaan asunnon ja otti samalla myös koko paketin, jossa hänen ei tarvitse hoitaa vuokraustoimintaa millään tapaa. Tämä tapa sopi hänelle parhaiten.

Itse olen aktiivinen vuokranantaja eli hoidan kaiken itse. Tällä tavalla säästän rahaa ja haluan itse valita, kuka omistamassani asunnossa asuu. Tämä onnistuu silloin kun sijoitusasunto on lähellä, mutta jos omistaisin sijoitusasunnon esimerkiksi yli 100 kilometrin päästä, todennäköisesti ulkoistaisin palvelun. Tämä kulu pitäisi myös huomioida tuottoja laskiessa. Ulkoistaminen maksaa ja syö automaattisesti tuottoja.

Tässä postauksessa perehdyn nimenomaan aktiivisena vuokranantajana toimimiseen ja siihen, mitä se vaatii.

Asunnon vuokraaminen

Kun vuokraat itse asuntoa, olet luonnollisesti vastuussa asunnon ilmoituksen laittamisesta nettiin. Itse olen käyttänyt pelkästään Oikotie.fi-sivustoa ja löytänyt aina sitä kautta vuokralaisen.

Vuokrailmoituksen kannattaa olla laadukas, mikä tarkoittaa hyviä kuvia ja mahdollisimman tarkkaa kuvausta asunnosta ja alueesta sekä kaikkia muita oleellisia tietoja (pesutuvan hinta, autopaikka jne.). Varsinkin jos tarjontaa on paljon, kannattaa hyviin kuviin panostaa.

sijoitusasunnon remontointi
Tein juuri remontin sijoitusasuntoon, jonka ostin 2016. Otin asunnosta hyvät kuvat, kun uusi vuokralainen oli muuttanut sisään ja kalustanut asunnon kauniista. Asunnon ennen ja jälkeen kuvat voit katsoa Rahamedian Instagram-sivulta.

Ilmoituksen laittaminen on se helpoin osa. Sen jälkeen alkaa parhaan vuokralaisen valitseminen ehdokkaiden joukosta. Jos asunto ja sijainti ovat kunnossa, saat todennäköisesti nopeastikin yhteydenottopyyntöjä. Itse olen joskus löytänyt hyvän vuokralaisen kahden päivän sisään, kerran se vei yli kaksi viikkoa.

Yhteydenottoja tulee niin soittamalla kuin sähköpostilla. Ennen kuin näytän asuntoa, kyselen ennakkoon seuraavia tietoja: minkä ikäinen henkilö on kyseessä, onko hän työtön, töissä vai opiskelija, milloin hän on halukas muuttamaan, onko luottotiedoissa merkintöjä (omalla kohdallani merkinnät luottotiedoissa eivät tarkoita automaattisesti hylkyä, mutta haluan tietää asian jo alkumetreillä) sekä tuleeko vakuusraha omasta takaa vai tuleeko takaus Kelan kautta.

Jos näiden vastausten perusteella olen sitä mieltä, että hakija on potentiaalinen vuokralainen, sovin näytön. Ensimmäisellä kerralla asunnon vuokraaminen on helppoa, koska se on tyhjillään. Sitten kun vuokralaiset alkavat vaihtumaan ja asunnossa asuu vielä edellinen vuokralainen, kun uutta jo etsitään, täytyy sen hetkisen vuokralaisen kanssa sopia, milloin asuntoa saa tulla näyttämään.

Kun olen näyttämässä asuntoa vuokralaiselle, pyydän häntä täyttämään vuokrahakemuksen, mikäli hän on näytön jälkeen edelleen kiinnostunut vuokraamaan asunnon. Ilmaisen hakemuspohjan voit ladata muun muassa Asuntosalkunrakentaja.fi sivustolta. Hakemuksessa pyydetään muun muassa lupa luottotietojen tarkistamiseen.

Luottotiedot voi tarkistaa netistä vuokralaisehdokkaan luvalla. Tarkistus maksaa noin kymmenen euroa. Kerran hakija vakuutti, että luottotiedot ovat kunnossa, ja kun tarkistin asian, rapsahti sieltä sivullinen erilaisia merkintöjä. Ei siis kannata olla liian sinisilmäinen.

Toisaalta jos joku kertoo rehellisesti, että merkintöjä löytyy sekä mistä ne johtuvat, voin hyvinkin harkita häntä vuokralaiseksi. Minulle tärkeintä on asiasta suoraan kertominen sekä sen osoittaminen, että merkintöjä ei ole tullut enää muutamaan vuoteen. Ihmiset ovat kykeneviä muuttumaan, ja esimerkiksi neljän vuoden takaisista hölmöilystä ei pitäisi enää kärsiä.

Kun sopiva vuokralainen sitten vihdoin löytyy, on aika tehdä vuokrasopimus. Vuokrasopimuspohjia löytyy netistä, ja itse olen käyttänyt Sijoitusasunnot.com-sivustolta löytyvää pohjaa.

Kun sopimus on allekirjoitettu, vuokralaisen tulee siirtää vakuusraha tilillesi tai toimittaa Kelan maksusitoumus. HUOM! Älä käytä sanaa vuokravakuus sopimuksessa, koska silloin vakuus on tarkoitettu kattamaan vain maksamattomia vuokria. Vakuusraha-käsite puolestaan kattaa kaiken maksamattomista vuokrista rikkoutuneisiin lamppuihin. Vasta kun vakuus on maksettu, sinun tulee luovuttaa vuokralaiselle sopimuksessa mainittu määrä avaimia asuntoon. Itselläsi voit pitää yhden avaimen.

Kun vuokralainen vaihtuu tai jääkaappi hajoaa

Olen omistanut ensimmäisen sijoitusasuntoni nyt hieman päälle kolme vuotta. Nyt sisään muutti vuokralainen numero viisi. Huoh. Vaikka olen tehnyt vuoden määräaikaisia sopimuksia, osa vuokralaisista on viihtynyt asunnossa alle kuusi kuukautta. Vaihtuvuus on siis ollut melko korkeaa. Jossain tilanteessa olen ottanut sopimuksessa mainitun sakon, mikäli sopimuksen irtisanoo kesken sopimuskauden. Olen katsonut kuitenkin asian tilanteen mukaan.

Tämä on työllistänyt luonnollisestikin enemmän kuin silloin, jos sama vuokralainen viihtyisi asunnossa kymmenen vuotta. Aina kun vuokraan asunnon uudestaan, joudun käyttämään siihen aikaani ehkä noin neljä viisi tuntia. Aikaa kuluu ilmoituksen laittamiseen, viesteihin vastaamiseen sekä muutamiin näyttöihin.

Voisi siis sanoa, että vaikka vuodessa vaihtuisi vuokralainen kaksikin kertaa, ajallinen vaiva ei ole kovin suuri. Omaisuuteni kasvaa vuodessa kuitenkin muutamien tuhansien eurojen verran, joten koen aika-tuottosuhteen olevan melko hyvä 🙂

Muita aikaa vieviä hommia vuokraamisen lisäksi ovat olleet hajonnut jääkaappi, kylpyhuoneremontin jälkeisten ongelmien hoitaminen taloyhtiön kanssa sekä muun muassa uusien sopimusten kirjoittaminen, kun vuoden määräaikainen on tullut umpeen. Yleensä vuokralaiset ovat hyvin “huomaamattomia” ja elävät omaa elämäänsä eivätkä varmasti ajattele vuokranantajaansa ennen kuin vasta kun on aika muuttaa pois.

Vuokranantajan tehtäviin kuuluu myös tietenkin veroilmoituksen tekeminen kerran vuodessa.

Leppoisaa sijoittamista

Kaiken kaikkiaan vuokranantajana toimiminen on ollut melko leppoisaa. Tykkään olla vuorovaikutuksessa ihmisten kanssa, ja mielestäni on ollut mukavaa pystyä tarjoamaan jollekin koti. Vuokraamista en ole kokenut vaikeaksi, vaikka toki se on aina harmi saada vuokralaiselta irtisanomisviesti ja aloittaa uuden vuokralaisen etsintä. Olisihan se ihana löytää vuokralainen, joka viihtyy asunnossa pitkään ja pitää siitä huolta kuin omasta kodistaan.

Mitä useamman asunnon omistaa ja mitä pidempään asuntosijoittamista tekee, on varmasti edessä myös haasteita, kuten maksamattomia vuokria ja huonosti pidettyjä asuntoja. Se on se riski, jonka olen valmis asuntosijoittajana ottamaan. Pyrin minimoimaan riskiä kartoittamalla vuokralaisehdokkaat mahdollisimman hyvin, muun muassa keskustelemalla ja kyselemällä asuntonäytöllä mahdollisimman paljon samalla muodostaen käsitystä siitä, millainen henkilö on kyseessä, ja olemalla itse paras mahdollinen vuokranantaja.

Toivottavasti tämä auttoi sinua saamaan paremman kuvan vuokranantajan arjesta. Mikäli sinulla heräsi lisää kysymyksiä asuntosijoittamisesta tai vuokranantajana olemisesta, kommentoi rohkeasti tai voit myös lähestyä suoraan yksityisviestillä esimerkiksi Facebookin puolella 🙂

  • Johanna