Monet kokeneemmista sijoittajista kertovat ostavansa kohteensa alle markkinahinnan, minkä aloittelevat sijoittajat taklaavat yleensä kommenteilla, kuten ”minulla ei ole siihen mahdollisuutta, koska minulla ei ole verkostoa, joka näitä kohteita minulle tarjoaisi”. Alle markkinahintaisten kohteiden löytyminen perusväylien (Oikotie, Etuovi, Tori) tuntuu tuskaisen vaikealta, yleensä jopa mahdottomalta ajatukselta. 

Olen Suvi Schwab ja sijoitan Suomessa sijaitseviin asuntoihin Singaporesta käsin. Voit lukea lisää matkastani asuntosijoittajana Kasvussa-blogin haastattelusta tai kuunnella jaksoni Ostan Asuntoja Podcastissa.

Tässä kirjoituksessa haluan näyttää sinulle todellisen elämän esimerkin kautta, että alle markkinahintaisten kohteiden löytäminen on vielä tänäkin päivänä mahdollista — ja vieläpä ihan yleisten kanavien kautta! Etsintä ja joskus jopa koko ostoprosessi kuitenkin vaativat työtä ja siksi kirjoitan sinulle nyt viimeisimmästä hankinnastani, joka on täydellinen esimerkki siitä, että sinnikkyys kannattaa.

Vieraskynässä Suvi Schwab

Epäselvä myynti-ilmoitus karsii kilpailijoita

Asun itse Singaporessa, mutta vanhempani asuvat Tampereella. Tästä johtuen sijoitan tällä hetkellä vain Tampereen seudulle ja saan päivittäin useita Etuovi/Tori/Oikotie -vahtien ilmoituksia sähköpostiini. Esimerkkikohteestani tuli ilmoitus sähköpostiini ja huomasin heti, että kohteen hinta oli kyseiselle alueelle erittäin alhainen. Yleensä ensimmäinen ajatukseni on, että alhaisen hinnan selittää yksi tai useampi puuttuva iso remontti. Klikkasin sähköpostista ilmoituksen auki ja harmikseni huomasin, että ilmoituksessa ei ollut kuvia ja esittelytekstikin oli vain muutaman lauseen mittainen. Myös muut kohdat olivat epäselviä, esimerkiksi hoitovastikkeeksi oli ilmoitettu noin 200 euroa, mutta yhtiövastikkeeksi yhteensä noin 380 euroa. Rahoitusvastikkeesta ei ollut mainintaa. Mihin siis menee 180 euron erotus? Myynti- ja velattomassa hinnassa ei ilmoituksen mukaan myöskään ollut eroa.

Luulenpa, että useimmat ostajakandidaatit ovat luovuttaneet viimeistään tässä kohdassa, jos ovat koko ilmoitusta edes avanneet. Päätin soittaa myyjälle, joka kertoi, että asunto oli lähes täydellisesti remontoitu, mutta että hän ei oikein ymmärtänyt vastikkeiden päälle. Hän lupasi lähettää minulle taloyhtiön paperit, joista asia selviäisi.

Myyjän olosuhteet vaikuttavat myynnin kiireellisyyteen

Myyjä kertoi, että hänellä oli henkilökohtaisista syistä kiire myydä asunto. Hänellä oli taloudellisia haasteita ja hän oli vaarassa menettää luottotietonsa. Hän kertoi kuitenkin toiveestaan jäädä asuntoon asumaan vuokralle, koska hän piti vastikään itse remontoimastaan asunnosta erittäin paljon. Kerroin myyjälle, että minua vuokranantajana ensisijaisesti kiinnostaa myyjän kyky maksaa vuokra ja pitää asunnosta huolta. Myyjä ehdotti, että tekisimme aluksi vuoden vuokrasopimuksen ja hän voisi maksaa kauppahinnasta saamillaan rahoilla useamman kuukauden vuokran etukäteen, mikäli pääsisimme kauppoihin asti. Tähän asti kaikki kuulosti hyvältä, mutta en halunnut innostua liikaa ennen taloyhtiön papereihin tutustumista. Isäpuoleni kävi katsomassa asuntoa ja kertoi sen olevan hyvässä kunnossa sekä erittäin siisti. Huolta siitä, että myyjä ei pitäisi itse remontoimastaan asunnosta hyvää huolta ei ollut.

Paperit luettuani selvisi, että asuntoa rasittaa taloyhtiölaina ja asuntoon kuului siis 180 euron kuukausittainen rahoitusvastike. Papereista ei kuitenkaan selvinnyt ihan kaikkea, joten päätin soittaa isännöitsijälle. Isännöitsijöitä on monenlaisia ja tämä yksilö ei ollut kovinkaan iloinen soitostani, vaan hän ilmoitti asunnon myynnin olevan myyjän tehtävä, ei hänen. Isännöitsijä suostui kuitenkin lopulta vastaamaan pariin kysymykseeni luvattuani pitämään puhelun maksimissaan viiden minuutin pituisena. Kysymykseni koskivat tehtyjä remontteja, koska isännöitsijöiden laatimista remonttilistasta ei usein selviä, mitä kaikkea yksittäiset remontit ovat pitäneet sisällään ja remonttien laajuudet voivat vaihdella suurestikin. Esimerkiksi ikkunaremontti voi tarkoittaa pokien maalausta tai kaikkien ikkunoiden uusimista.

Mutkia matkan varrella

Jatkoin taloyhtiön papereiden tutkimista ja kohtasin seuraavan haasteen. Huomasin, että yhtiöjärjestyksen mukaan juuri tämä huoneista oli merkitty talonmiehen huoneistoksi, eli isännöitsijäntodistuksessa olevia osakenumeroita ei löytynyt yhtiöjärjestyksestä. Minulla oli myös tallessa samasta taloyhtiöstä aiemmin myynnissä olleen asunnon paperit, joista löysin saman version yhtiöjärjestyksestä. Mietin, miten voisin ostaa asunnon, jonka osakkeita ei ole edes merkitty yhtiöjärjestykseen? Päättelin, että talonmiehen asunto oli varmaankin muutettu asuinhuoneistoksi jossain vaiheessa, mutta jostain syystä yhtiöjärjestystä ei oltu päivitetty. Onneksi olen Suomen Vuokranantajien jäsen! Soitin heidän lakineuvontaan kysyäkseni neuvoa. Heillekään tilanne ei ollut ihan jokapäiväinen, mutta he lupasivat pienen selvittelyn jälkeen palata asiaan. Lopulta he neuvoivat pyytämään taloyhtiötä päivittämään yhtiöjärjestys ennen kauppaa. Yhtiöjärjestyksen päivitys ei ole kuitenkaan parin minuutin juttu, vaan tätä varten pitää kutsua koolle yhtiökokous ja tämä kaikki veisi aikaa — aikaa, jota myyjällä ei valitettavasti ollut. Itsekin halusin saada kaupat nopeasti päätökseen, ennen kuin muut ostajat löytävät apajille, joten en ollut ollenkaan riemuissani tästä viivästyksestä.

En kuitenkaan halunnut luovuttaa, joten soitin jälleen isännöitsijälle, joka vakuutti, että yhtiöjärjestys oli kyllä päivitetty ja pyydettyäni hän lähettikin minulle päivitetyn version. Jostain syystä uusi yhtiöjärjestys ei koskaan ollut löytänyt tietänsä kyseisen taloyhtiön viralliseen asiakirjanippuun ja kukaan ei ollut aikasemmin uuden yhtiöjärjestyksen perään kysellyt. Huh, ongelmaa ei siis ollutkaan!

Win-win-tilanne

Pääsimme myyjän kanssa yhteisymmärrykseen hinnasta ja vuokran määrästä, varasimme ajan pankkiin ja kaiken piti olla selvää. Myyjä soitti pankista (itse asun siis ulkomailla, joten äitini hoitaa valtakirjalla kaikki kauppani) ja kertoi, että kaupat eivät valitettavasti onnistuisikaan tänään — hän oli unohtanut, että asunnon osakekirjat olivat vakuutena myös muualla. Myyjän tarvitsisi ensin löytää uusi vakuus, jotta tämä osakekirja voitaisiin irrottaa myyntiin. “Ei voi olla totta”, ajattelin… Kaiken tämän jälkeen kaupoista ei ehkä sittenkään tulisi mitään? Myyjä lupasi selvitellä tilannetta. Kului muutama päivä, enkä kuullut myyjästä mitään, kunnes eräänä päivänä hän ilmoitti, että uusi aika on nyt varattu pankkiin ja kaiken pitäisi olla selvää. Uuden kaupantekopäivän koittaessa jännitin, että tapahtuuko kauppoja ollenkaan, kunnes äitini soitti, että rahat on siirretty ja kaupat tehty. JES! Sain kuin sainkin asunnon alle markkinahinnan, ei isompia remontteja tulossa, vuokralainen valmiina ja useamman kuukauden vuokrat tililläni. Myöskin myyjä/vuokralainen vaikutti rehdiltä tyypiltä. Sen lisäksi, että diili oli hyvä itselleni, uskon että se oli sitä myös myyjälle, eli todellinen win-win! Kyllä nyt hymyilytti!

Hyviä diilejä on jaossa sinnikkäille

Tarinan opetus on siis se, että hyviä diilejä ON mahdollista löytää, mutta diilin eteen voi joutua tekemään töitä. Kaikki myyjät eivät ole lahjakkaita ilmoituksen tekijöitä – huonojen myynti-ilmoitusten takaa voi löytyä helmiä. Älä siis luovuta kun ensimmäiset haasteet tulevat vastaan, vaan ole sinnikäs ja katso asia ihan loppuun asti!

Suvi Schwab