Sijoitusasunnon myyminen eroaa selvästi kodin myymisestä. Koti ostetaan tunteella sieltä missä halutaan asua, kun taas sijoitusasunnon ostamisessa Excel ja isännöitsijäntodistus ovat avainasemassa.

Oletpa sitten flippaamassa sijoitusasuntoa tai allokoimassa sijoituksiasi uudelleen myymällä osan asunnoistasi, kannattaa jatkaa lukemista — tämän kirjoituksen opit voivat nimittäin säästää sinulta tuhansia euroja.

1. Mieti kuka ostaa asunnon

Jos kyseessä on yksiö, on ostaja 90% todennäköisyydellä sijoittaja. Sama pätee myös lähiöiden ja ei niin haluttujen alueiden isompiinkin asuntoihin  — asunnot menevät lähes poikkeuksetta sijoittajille, sillä matalan korkotason aikana omistusasujat voivat ostaa “parempia” asuntoja paremmilta paikoilta.

Jos olet myymässä uudehkoa kolmiota kaupungin halutuimmalta alueelta, saat parhaan hinnan omistusasujilta. Tällaisessa tilanteessa voit hypätä suoraan kohtaan 7.

2. Myy asunto vuokrattuna

Jos todennäköinen ostaja on sijoittaja, kannattaa harkita asunnon myyntiä vuokrattuna. Satojen myytyjen sijoitusasuntojen kokemuksellamme voimme sanoa, että vuokrattuna saat sijoitusasunnostasi paremman hinnan ja nopeammat kaupat.

Tässä pari syytä miksi sijoittajat haluavat ostaa asunnot valmiiksi vuokrattuna:

  • Ei tyhjiä kuukausia — asunto tuottaa heti.
  • Ostajan ei tarvitse nähdä vaivaa vuokrauksen eteen tai maksaa välittäjälle.
  • Vuokratuottoprosenttia ei tarvitse arvailla, kun yhtälön kaikki luvut ovat tiedossa.
  • Ostaja voi vähentää tulevat remontit vuokratulojen verotuksessa.

3. Varmista, että vuokra on markkinatasolla

Jotta saat asunnostasi parhaan mahdollisen hinnan, on vuokran oltava markkinatasolla. Liian pieni vuokra tiputtaa hintaa merkittävästi.

Havainnollistetaan asiaa esimerkillä:

Ostajan tuottovaatimus kyseisen alueen asunnolle 7%.

Vastikkeen ollessa 100€/kk ja vuokran 400€/kk tulee 7% tuottovaatimuksella hinnaksi 51 500€.

Jos taas vuokra on 495€/kk ja vastike sama 100€/kk tulee 7% tuottovaatimuksella hinnaksi 67 700€.

Eroa on siis varsin merkittävät 16 200€.

(Asuntomarkkina ei toimi täysin tuottovaatimusperusteisesti, joten ero myyntihinnassa ei välttämättä ole näin suuri, mutta todellisuudessa puhutaan kuitenkin tuhansista euroista).

4. Hyvä vuokralainen helpottaa myyntiä

Kukapa ei haluaisi hyvää ja siistiä vuokralaista? Alla on kuvat täysin identtisistä asunnoista. Kumman ostaisit mieluummin?


Hyvä vuokralainen ei ainoastaan saa asuntoa näyttämään paremmalta, vaan hänen kanssaan myös myyntiprosessi hoituu helpommin. Saat esimerkiksi valokuvaukset ja näytöt järjestettyä helpommin. Parhaassa tapauksessa ostaja pääsee myös tapaamaan hyvän vuokralaisesi ja vakuuttuu näkemästään.

5. Ostajan epävarmuus maksaa sinulle

Kaikki mikä ei ole varmaa, on ostajalle riski. Fiksu sijoittaja kompensoi riskiä halvemmalla ostohinnalla. Huono juttu sinulle myyjänä.

Taloyhtiöremontit harvoin nostavat myyntihintaa yhtä paljon kuin remonttiin menee rahaa. Mutta jos esimerkiksi nurkan takana oleva putkiremontti tehdään edullisesti sukittamalla hintaan 150€/m2, kannattaa todennäköisesti odottaa, että remontti on ohi, jolloin voit myydä asunnon viemäriremontoidusta taloyhtiöstä ja saat selvästi paremman hinnan.

Nyrkkisääntönä voidaan pitää, että jos aiot myydä asunnon, kannattaa se tehdä ennen kuin taloyhtiön 5-vuotissuunnitelmaan ilmestyy kalliita remontteja.

6. Myy asunto itse

Empiirisen tutkimukseni pohjalta tiedän, että 90% kiinteistönvälittäjistä ei osaa laskea edes vuokratuottoprosenttia. Miksi maksaisit itsesi kipeäksi siitä, että annat asuntosi myytäväksi henkilölle, joka ei ymmärrä asuntosijoittajien tarpeita?

Jos päätät myydä asuntosi itse, niin hyvä myynti-ilmoitus oikeissa kanavissa ja ammattilaisen ottamat valokuvat vievät sinut pitkälle. Voit myös antaa asunnosta välittäjänpalkkion verran alennusta ja myydä sen tutulle asuntosijoittajalle.

7. Jos et, niin valitse asiantunteva välittäjä

Välittäjän valintaan kannattaa panostaa. Halvin välityspalkkio voi käydä kalliiksi. Pyydä välittäjä arviokäynnille ja selvitä onko hänellä itsellään sijoitusasuntoja, ymmärtääkö hän asuntosijoittamista ja onko hänellä takataskussaan valmiita ostajia tällaisille sijoitusasunnoille?

Mikään ei myöskään estä sinua laittamasta asuntoasi myyntiin Sijoitusasunnot.comin kauppapaikalle, jossa saat asiantuntevaa palvelua edullisesti ja ilman mitään riskiä.

Tutustu palveluumme tarkemmin painamalla tästä.

8. Aseta hintapyynti heti oikealle tasolle

Yksityisten myyjien ja huonojen välittäjien suurin synti on laittaa asunnon pyyntihinta liian korkeaksi: “Kokeillaan, jos tästä saisi 120 000€”. Jos asunnon arvo on 100 000 euroa ja sen laittaa myyntiin 120 000 eurolla, on todennäköistä, että kauppaa ei kätellä. Ainakaan yli 100 000 eurolla.

100 000 euron arvoinen asunto kannattaa laittaa myyntiin hintapyynnillä 99 000€, jolloin se vaikuttaa edulliselta ja parhaassa tapauksessa ostajat kilpailevat siitä tarjoten yli pyyntihinnan.

9. Tee edullinen pintaremontti, jos asunto on nuhjuinen

Kulahtaneen asunnon edullinen pintaremontti (lattian uusiminen ja seinien maalaaminen) nostaa vuokraa ja helpottaa myytävyyttä. Muista kuitenkin, että sijoitusasunnon remontissa tärkein työkalu on laskin!

Bonusvinkki: näin ostat edullisen sijoitusasunnon

Jos haluat ostaa halvan sijoitusasunnon, niin etsi asuntoja, jossa kaikki edellä mainittu on tehty huonosti. Mitä huonompi ilmoitus, huonompikuntoinen asunto ja vaikeampi vuokralainen, sitä vähemmän asunnosta on kiinnostuneita. Vähemmän kiinnostuneita tarkoittaa halvempaa hintaa.

Etsi tällaisia kohteita ja tarjoa niin vähän, että hävettää. Yllätyt, kuinka halvalla asuntoja voi ostaa!

Yhteenveto

Huonosta sijoitusasunnosta saat huonon hinnan. Hyvästä sijoitusasunnosta saat hyvän hinnan.

Ihmiset ovat pääosin laiskoja ja kiireisiä. Tee sijoitusasunnostasi turvallinen, tuottava ja helppohoitoinen paketti ostajalle — näin saat parhaan mahdollisen hinnan ja helpot kaupat. Mitä vähemmän ostajan tarvitsee nähdä vaivaa, sitä parempi.

Perinteinen malli on myydä asunto tyhjänä, kun vuokralainen on lähtenyt. Tee sinä asiat paremmin ja asunnon tyhjennyttyä tee siihen pintaremontti, hanki hyvä vuokralainen markkinahintaisella vuokralla ja hymyile matkalla pankkiin!

Anttoni Kerkkonen, Sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.comin takana oleva yhtiö on JHS-Kiinteistöt Oy, jonka toiminta alkoi heinäkuussa 2011. Yhtiö on alusta saakka sijoittanut asuntoihin ja pienissä määrin myös varasto- ja erilaisiin liiketiloihin. Pyöritämme toimintaa Jyväskylästä käsin, mutta sijoitamme ympäri Suomea. Toimintamallimme on ostaa kokonaisia asuinkerrostaloja, jotka pääsääntöisesti myymme pääosin sijoittajille eteenpäin joko nykyisessä kunnossa kuin kohteet ovat ostohetkellä taikka täysin saneerattuna.