Olemme puolisoni kanssa keränneet asuntosalkkuumme jo useita sijoitusasuntoja suhteellisen lyhyessä ajassa. Useita mietityttää, miten portfolion vauhdikas kasvattaminen on ollut mahdollista, sillä emme suinkaan ole kroisoksia, jotka ostavat asuntoja puhtaalla käteisellä. Sen sijaan, meidän vauhtimoottorinamme on toiminut setelipinojen sijaan velkavipu.

Mitä velkavipu tarkoittaa?

Kuvitellaan esimerkissä 60 000 euron käteisvara, jonka haluaisit sijoittaa. Mietit, mihin investoisit kyseisen rahan. Olisiko järkevää ostaa rahalla sijoitusasunnoksi pieni yksiö, joka on hinnaltaan noin 60 000 euron arvoinen? Säästyisit pankkilainalta ja saisit koko vuokratulon kulujen jälkeen itsellesi positiivisena kassavirtana.

Voi olisiko sittenkin järkevämpää hyödyntää velkavipua? Velkavipu tarkoittaa vieraan pääoman (velan) käyttöä sijoituksen rahoittamiseen. Velkavivun avulla on mahdollista ostaa useampi asunto hyödyntäen pankilta saatavaa lainaa ja ripotella 60 000 euron pottisi asuntojen käsirahaksi.

Kuinka moneen asuntoon käteisvarasi sitten riittäisi? Nykyään noin 70 % ostettavan asunnon arvosta kelpaa pankin vakuusarvoksi. Yksi 60 000 euron yksiö tarvitsee siis vähintään 18 000 euron edestä (30 % ostohinnasta) käsirahaa ja/tai lisävakuuksia.  Nopealla laskelmalla huomaat, että oma pääomasi riittäisi kolmeen 60 000 euron asuntoon velkavivulla.

Velkavivusta vauhtia ja parempaa tuottoa

Tehdään laskelma ja katsotaan miten 60 000 euron pääomasi tuottaa sinulle silloin, jos sijoitat sen yhteen asuntoon tai vastaavasti silloin, kun sijoitat sen kolmeen asuntoon hyödyntäen velkavipua. Nämä laskelmat eivät ota huomioon asunnon hinnan vaihtelua, varainsiirtoveroa, lainan korkojen vaihtelua tai taloyhtiön mahdollisia remontteja.

Määreet Skenaario 1: Ostat yhden asunnon täysin käsirahalla  Skenaario 2: Ostat kolme asuntoa  velkavivulla ja laitat jokaiseen 20 000 euroa käsirahaa
Asunnon ostohinta
(EUR)
60 000 60 000 x 3 = 180 000
Lainan tarve (EUR) 0 40 000 x 3 = 120 000
Oma pääoma (EUR) 60 000 20 000 x 3 = 60 000
Vuokra (EUR/kk) 500 500 x 3 = 1500
Hoitovastike (EUR/kk) 100 100 x 3 = 300
Lainan korko (EUR/kk)(2 % vuosi) 0 (120 000 x 0.02)/12 = 200
Vuokratulo vähennettynä hoitovastike ja mahdollisen lainan kulut (EUR/kk) 500 – 100 = 400 1500 – 300 – 200 = 1000
Oman pääoman tuotto ennen veroja 12 kk(EUR & %) 400 x 12 = 4 800
8 %
1000 x 12 = 12 000
20 %
Oman pääoman tuotto verojen jälkeen 12 kk(EUR & %) 3 360
5.6 %
8 400
14 %

Ensimmäisessä skenaariossa, jossa ostaisit yhden asunnon käsirahalla, saat 60 000 euron pääomallesi tuottoa ennen pääomaveroa 4 800 euroa vuodessa, mikä tarkoittaa noin 8 % vuosituottoa omalle pääomallesi. Verojen jälkeenkin tuotto on 5.6 %. Tämä on suhteellisen hieno tuotto verrattuna säästötileihin, joissa tuottoprosentti on alle prosentin luokkaa. Alkuperäinen 60 000 euron pottisi on siis kasvanut 63 360 euroon vuodessa.

Toisessa skenaariossa oman pääoman tuotto on kuitenkin 12 000 euroa vuodessa, eli 20 %. Verojen jälkeen tuottoa jää 8 400 euroa, eli 14 %. Alkuperäinen 60 000 euron pottisi on siis kasvanut 68 400 euroon yhdessä vuodessa.

Tuotto-odotus kymmenen vuoden aikajänteellä

Otetaan tarkasteluun kymmenen seuraavaa vuotta ja katsotaan, miten 60 000 euron sijoitus käyttäytyy ilman velkavipua sekä velkavivun kera. Tarkastelussa on tuotto verojen jälkeen. Esimerkkilaskelmissa on käytetty yksityishenkilön pääomaveroprosenttia 30 % (isoilla pääomatuloilla tämä olisi 34 % ja osakeyhtiöllä 20 %).

Tuotto-odotus 10 vuotta

Jos ostat yhden asunnon ilman velkavipua, 60 000 euron alkupääomasi tuottaa sinulle 33 600 euroa kymmenessä vuodessa. Alkuperäinen pottisi on kasvanut kymmenessä vuodessa 93 600 euroon.

Mutta jos käytät velkavipua ja ostat yhden asunnon sijaan kolme, sinulle kertyy tuottoa omalle pääomalle 84 000 euroa kymmenessä vuodessa. Olet siis vaurastunut alkuperäisestä 60 000 eurosta 144 000 euroon asti.

Kumpi parempi?

Se, mikä skenaario kullekin sopii, toki riippuu ihmisestä.

Ensimmäisen skenaarion hyötynä on se, että pankkilainaa ei ole, jolloin lainan korkomarkkinoiden vaihtelu ei vaikuta sijoituksen tuottoon. Täysin velottaman sijoitusasunnon tuotot vastikkeiden jälkeen ovat positiivista kassavirtaa, jonka voi halutessaan sijoittaa muihin sijoituskohteisiin, kuten osakkeisiin ja rahastoihin poikimaan. Tämän skenaarion riskinä näkisin erityisesti hajauttamisen puuttumisen: koko pääoma on kiinni yhdessä kohteessa. Tällöin harhavalinnat asuntoa valitessa (esim. talonyhtiön heikko kunto tai tulevat remontit), alueella tapahtuvat muutokset (esim. vuokra-asuntojen kysynnän muutos) tai asunnon hinnan arvonvaihtelu voi merkittävästi vaikuttaa sijoituksen kannattavuuteen.  Esimerkiksi, jos alueella ei ole kysyntää tuon kaltaisille vuokra-asunnoille, täysin velatonkin mutta tyhjillään seisova sijoitusasunto muuttuu hyvin nopeasti rahasyöpöksi, varsinkin jos sitä ei saa enää myytyä samaan hintaan.

Itse suosin velkavipua asuntosijoittamisessa, koska se mahdollistaa nopeamman etenemisen käytettävissä olevalla omalla pääomalla, paremman tuotto-odotuksen sekä hajautetun riskin sijoittaessa useampaan asuntoon sekä mielellään eri taloyhtiöihin ja alueille. Toisaalta, tämän skenaarion riskinä on hyvä tiedostaa lainojen korkotason vaihtelu. Asuntoja valitessa on hyvä laskea ja ymmärtää korkojen kriittinen piste: mihin asti korkotaso voi nousta ilman, että sijoitus muuttuu tappiolliseksi? Myös tässä skenaariossa harhavalintojen riski on olemassa. Jos sijoittaja tekee heikkoa työtä asuntojen valinnassa, saattaa vastaan tulla ikäviä yllätyksiä. Esimerkiksi tyhjät kuukaudet tai odottamattomat remonttikustannukset saattavat luoda tilanteen, jossa vuokratuloa ei tule, mutta lainanlyhennykset, korot ja kulut silti juoksevat. On siis erityisen tärkeää varmistaa, että talous ei ole liian tiukoilla ja puskuria yllättäviin tilanteisiin on olemassa. 

Velkavipu vaatii aikaa ja kärsivällisyyttä

img_5273small.jpg

Eräs seikka, joka on myös syytä tiedostaa on lainanlyhennysten merkitys kassavirtaan. Suurin osa asuntojen tuotosta menee suoraan asuntolainojen lyhennyksiin, usein vähintään 15 vuoden ajan (ellei maksa tai uudelleenrahoita lainaa jossakin vaiheessa kesken lainakauden). Tämä tarkoittaa sitä, että harvalle suurta velkavipua käyttävälle jää huomattavia summia positiivista kassavirtaa tuona aikana. Siksi tämä strategia sopii erityisesti niille sijoittajille, joilla on taloudessaan toinenkin tulonlähde, kuten palkkatyö, yrittäjyys tai muut sijoitukset.

Velkavipu on oivallinen työkalu asuntosijoittamiseen, kun sen riskit tiedostaa. Meille itsellemme velkavivun käyttö on ollut luonnollinen valinta, koska teemme tarkkaa työtä asuntojen valinnassa, taloutemme on kunnossa ja teemme asuntosijoittamisen lisäksi palkkatyötä. Sijoitamme Suomessa pitkällä tähtäimellä (osta & pidä -strategia) tavoitteenamme, että 15 vuoden päästä meillä on useita täysin velattomia asuntoja tuottamassa kassavirtaa elantomme tueksi.

Mistä oppia lisää velkavivusta?

Huomioithan, että tässä tekstissä olevat laskelmat ovat yksinkertaistettuja esimerkkejä, jotka eivät ota huomioon asunnon hinnan muutoksia, varainsiirtoveroa, lainan korkojen vaihtelua, talonyhtiön remonttikustannuksia tai vuokratason muutoksia. Jos kiinnostuit lukemaan velkavivusta, sen mahdollisuuksista ja riskeistä lisää, kannattaa tsekata seuraavat linkkivinkit:

  • Ostan Asuntoja -sivuston Harri Hurun YouTube-video sisältää kattavan katsauksen velkavipuun ja sen riskeihin. Opit muun muassa sen, miten asunnon arvon vaihtelu vaikuttaa sijoituksen kannattavuuteen.
  • Asuntosalkunrakentajan artikkelissa vertaillaan säästötilille säästämistä sekä asuntosijoittamista velkavivulla.
  • Sijoitusoven artikkelissa käsitellään velkavipua ja kerrataan tärkeä laskukaava oman pääoman tuoton laskemiseen.
  • Sijoitusasunnot.com -sivuston artikkelissa velkavipu selitetään muutamin yksinkertaisin laskelmin, joissa huomioidaan myös asunnon arvon muutokset.

Kasvussa logo
Kasvussa-blogi löytyy myös Instagramista ja Facebookista!

Haluatko pysyä kartalla Kasvussa-blogin uusimmista päivityksistä? Klikkaa itsesi blogin Instagram-tilin tai Facebook-sivun seuraajaksi jo tänään!