Miten vuonna 2023 on mahdollisuus pärjätä asuntosijoittajana? Tätä kysymystä on todella moni nykyinen ja varmasti tuleva asuntosijoittaja pohtinut viime kuukausien aikana, eikä syyttä. Markkinan epävarmuudet ja kustannusten nousu ovat vaikuttaneet luonnollisesti asuntosijoittamisen fundamentteihin, mikä on johtanut monella epäröintiin ostamisen suhteen. Olemme mieheni kanssa pohtineet täysin samoja asioita, mutta todenneet myös sen, että käteisen ja vakuuksien makuuttaminen ilman tuottavaa kohdetta on riski itsessään inflaation syödessä eurojen ostovoimaa.

Tässä kirjoituksessa haluan avata yhden diilin, jonka teimme kevään aikana aviomieheni kanssa meidän henkilökohtaiseen pitosalkkuun. Diilin kohteena oli valmiiksi vuokrattu kolmio Jyväskylän keskustan läheisyydestä. Asunnon saimme ostettua selkeästi alle markkinahinnan. Kohde tuli mieheni verkostosta vastaan ja vaikka asunnossa oli paljon flippipotentiaalia, myyjälle oli tärkeää että asunnon pitkäaikainen vuokralainen saisi jatkaa asumista, mikä tietenkin sopi meille.

Onnistuneen diilin mahdollisti kolme tekijää, jotka tässä markkinassa asuntosijoittajalla tulisi olla hallussa:

Verkostot/verkostoituminen ja niiden hyödyntäminen
Pankkisuhteet ja pankkien kilpailuttaminen
Turvallisen diilin rakentaminen.

Seuraavaksi avaan hieman tarkemmin sitä, mikä teki kyseisestä diilistä onnistuneen.

PANKIN KILPAILUTUKSEN MERKITYS

Neuvotellessamme asunnon ostosta, lähdimme kysymään lainatarjousta asunnon ostoon omalta pankiltamme yksityishenkilöinä (ostamme kohteet usein yrityksellemme). Tässä kohtaa meinasimme pudota tuolita, kun kuulimme pankkimme tarjoavan ”hyville asiakkaille” 1,5 % marginaalia + pelkästään 12 kk euriboria (normaalisti marginaali oli kuulemma 1,7 %). Luonnollisesti korkea marginaali ja jäykkä 12 kk euribor teki kohteen kassavirrasta haastavan hyvästä tuotosta huolimatta. Tästä sisuuntuneena päätimme kilpailuttaa pankkeja.

Ensimmäinen pankki vaati kokonaisasiakkuuden vaihtamista, joka ei sopinut meille, mutta seuraava pankki ymmärsi mieheni ajatuksen asuntodiilin kokonaisuudesta ja asiakkuutemme arvon tulevaisuudessa. Kaiken lisäksi meistä tuntui, että pankkihenkilö halusi aidosti rakentaa tuottavaa suhdetta, joka on meille tärkeää ja näkyi jo neuvotteluprosessin aikana muun muassa yhteydenpidon joustavuutena ja nopeutena.

Samalla kun neuvottelimme lainan ehdoista, mieheni pyysi tutulta välittäjältä arviokirjan ostettavasta asunnosta, millä saimme todistettua pankille asunnon todellisen vakuusarvon, jolloin pystyimme ostamaan asunnon pienemmällä käsirahalla. Asunnon neuvoteltu ostohinta oli 82 900 euroa ja tilastojen perusteella saimme arviokirjan 110 000 euroon. Tämä mahdollisti sen, että olisimme saaneet asunnon huomattavan suurella velkavivulla, mutta halusimme sijoittaa ostoon jonkin verran käteistä, jotta kassavirta olisi riittävän positiivinen ja voisimme hyödyntää asuntoa seuraavien diilien ostamisessa.

Lopuksi saimme neuvoteltua marginaalikoron 0,9 % ja lainan sidottua 6 kk euriboriin kiinteällä tasaerälyhennyksellä. Tarkoittaen siis sitä, että kassavirta on korkojen muutoksista huolimatta ennustettavan positiivinen. Nyt saimme omalle pääomalle, jonka käytimme asunnon ostoon (12ke), melkein 30% tuoton, jonka pitäisi voittaa inflaatio tällä hetkellä. Tottakai jos korot nousevat merkittävästi, niin tuotto pienenee, mutta kassavirta pysyy silti tasaisena.

Asunto on tämän hetken suunnitelmissa tarkoitus pitää pitkäaikaisessa salkussa, mutta asunnossa on koon ja kunnon puolesta paljon flippipotentiaalia, joten sen pystyy myöhemmin remontoimaan ja myymään toivottavasti voitolla eteenpäin!

Mitä tästä voi oppia?

Sijoitusasunnot toimivat edelleen tässä markkinassa, kunhan diilin osaa etsiä ja rakentaa järkevästi. Rahoituksen merkitys kasvaa tässä markkinassa erittäin paljon ja yhden pankin sanoessa ei, toisen sanoessa ehkä, niin aina kannattaa kilpailuttaa ja etsiä oikeaa yhteistyökumppania. Sama logiikka toimii uuden kohteen metsästyksessä. Oma aktiivisuus ja jalkatyö tuo aina tulosta.

Toivottavasti sait tästä inspiraatiota kohteiden metsästykseen ja rahoituksen neuvotteluun, koska me ainakin saimme lisäintoa uusien kohteiden etsintään tästä onnistuneesta asuntocasesta.

Jaan elämäämme ja projektejamme Instagram-tilillämme, joten tervetuloa seuraamaan meitä myös sitä kautta.